Reglerne i byfornyelseslovens kapitel 9 regulerer relativt detaljeret betingelserne og processen frem mod kondemnering og konsekvenserne af en afgørelse om kondemnering.
Anmeldelsesordning for ældre boliger på landet
I 2020 blev byfornyelseslovens kondemneringsregler suppleret med § 80a. Bestemmelsen indførte en anmeldelsesordning, som kommunen kan vælge at benytte, hvis de vurderer, at ordningen kan være relevant for kommunen.
Hvis en kommune vedtager anmeldelsesordningen, skal udlejere af visse ældre boliger anmelde den påtænkte udlejning til kommunen. Kommunen har derefter 30 dage til at besigtige og vurdere boligen. Hvis der er brug for mere tid, kan kommunen nedlægge et midlertidigt forbud på op til to år, hvis boligen skønnes at være sundhedsfarlig.
Reglen om den valgfri anmeldelsesordning er blandt andet tænkt som et redskab for kommuner, der oplever udfordringer med at forhindre, at sundhedsfarlige bygninger tages i brug – herunder udlejes – til beboelse. Det gælder især i landdistrikter, hvor boligerne er billige og kan tiltrække udsatte borgere og familier. Reglen kan dermed også anvendes til at modvirke spekulation i opkøb af den type boliger.
Hvad er en sundhedsfarlig bolig?
Kondemneringsreglerne gælder først og fremmest boliger og lokaler, som faktisk benyttes til beboelse eller ophold. Men kommunen har også hjemmel i byfornyelseslovens § 76 til at gribe præventivt ind med forbud mod beboelse af tomme boliger, der vurderes at være sundheds- eller brandfarlige. Dermed kan kommunen forhindre, at potentielle boligkøbere skuffes med hensyn til en ejendoms egnethed til beboelse. Kommunen kan også være med til at forhindre eventuelle spekulative opkøb og udlejning af sundheds- eller brandfarlige boliger.
Det er en skønsmæssig afgørelse, om en bolig er sundhedsfarlig. Byfornyelsesloven oplister en række mindstekrav, som skønnet skal baseres på. Mindstekravene omfatter blandt andet tilstrækkelig opvarmning og adgang til godt drikkevand, dagslys, luftfornyelse og toiletforhold, et tilfredsstillende indeklima samt beskyttelse mod fugt, kulde og støj. Skimmelsvamp, der ikke kan afhjælpes ved udluftning eller lignende, er et typisk eksempel på forhold, der falder under reglerne for kondemnering.
Loven gælder alle lokaliteter, som anvendes til bolig eller ophold, uanset ejerforhold. Det er et krav, at boligen faktisk udgør en sundhedsfare; en risiko for sundhedsfare er derfor ikke nok.
Hvad har kommunen ansvar for?
Ansvaret for, at en ejendom ikke udgør sundheds- eller brandfare, ligger først og fremmest hos ejeren af ejendommen.
Men efter kondemneringsreglerne har kommunen både en tilsynsforpligtelse og – om nødvendigt – en handlepligt i forhold til bygninger, som bruges til bolig eller ophold. Tilsynsforpligtelsen betyder omvendt, at kommunen ikke har pligt til at føre tilsyn med tomme bygninger. Kommunen bestemmer selv, hvordan den vil tilrettelægge tilsynet og de tilhørende retningslinjer, blot tilsynet er egnet til at konstatere, om der er muligt kondemnable forhold.
Hvis kommunen under tilsynet bliver opmærksom på, at der er en sundhedsrisiko ved en lokalitet, der anvendes til bolig eller ophold, er kommunen forpligtiget til at rejse en sag efter byfornyelsesloven. Det vil først og fremmest betyde en nærmere undersøgelse af forholdene og underretning af ejer og beboere. Hvis der derefter konstateres aktuel sundhedsfare, har kommunen pligt til at gribe ind med en forbudsafgørelse og eventuel opfølgende håndhævelse.
Kommunen kan delegere det løbende tilsynsarbejde til en forvaltningsenhed eller oprette en boligkommission.
Besigtigelse og kondemnering
For at kommunen (eller en eventuel nedsat boligkommission) kan vurdere, om der er sundheds- eller brandfare i en bygning, er det som regel nødvendigt, at forholdene besigtiges af fagfolk med byggeteknisk, brandteknisk eller sundhedsmæssig ekspertise.
Besigtigelsen er et tvangsindgreb, som forudsætter, at kommunen har truffet afgørelse efter reglerne i byfornyelsesloven. Derefter skal retssikkerhedslovens regler om tvangsindgreb og oplysningspligt iagttages. Underretning om besigtigelsen skal meddeles til den eller de personer, som råder over de lokaliteter, som skal besigtiges. Det vil normalt sige den, der ejer eller lejer de lokaler, som skal undersøges. Det er derimod ikke nødvendigvis alle, der forvaltningsretligt er parter i sagen, som skal underrettes om besigtigelsen. Fx har kommunen pligt til at underrette en lejer om gennemførelse af en besigtigelse, men ikke udlejeren.
Underretningen om besigtigelse skal normalt indeholde et passende varsel og frist for eventuelle indsigelser. Varsling kan dog undlades efter retssikkerhedslovens regler herom, hvis formålet fx vil forspildes, eller hvis der skønnes at være risiko for akut fare.
Under en besigtigelse har kommunen mulighed for at foretage nødvendige destruktive indgreb for fx at sikre beviser.
Hele processen med underretning, besigtigelse og eventuelle destruktive indgreb forudsætter derfor, at kommunen undervejs træffer en række afgørelser, som hver især skal være gyldige.
Viser oplysningerne og besigtigelsen, at boligen udgør en sundheds- eller brandfare, har kommunen en pligt til at kondemnere. Kommunen skal i den forbindelse fastsætte en frist for fraflytning og rydning af de kondemnerede lokaliteter. Forbuddet skal tinglyses på ejendommen.
Hvad sker der med bygningen?
I forlængelse af et kondemneringsforbud opstår spørgsmålet om, hvad der skal ske med bygningen. For det første kan kommunen af ordens- og sikkerhedsmæssige grunde meddele påbud om afspærring.
Derefter skal kommunen vurdere, om forholdene er så alvorlige, at bygningen skal rives ned – og i givet fald træffe afgørelse om det. Ved et nedrivningspåbud har ejeren ret til fuld erstatning med fradrag af eventuelle fordele efter almindelige erstatningsretlige principper.
I mange tilfælde er nedrivning dog ikke nødvendig, og ud fra proportionalitetshensyn kan det derfor ofte være tilstrækkeligt med en mindre indgribende afgørelse om afhjælpningspåbud til ejeren. Et påbud om afhjælpning af de kondemnable forhold kan tinglyses på ejendommen. Viser det sig undtagelsesvis, at de påbudte foranstaltninger ikke medfører en forøgelse af ejendommens værdi, der svarer til de godkendte udgifter til foranstaltningerne, vil ejeren have et tab, som skal erstattes.
Ejeren har også selv mulighed for at forsøge at få ophævet kondemneringen ved at fremsætte et forslag til afhjælpning. Kommunen kan godkende forslaget, hvis det afhjælper alle de kondemnable forhold. Godkendelsen af et forslag til ombygning kan meddeles med eller uden vilkår. Der gælder efter byfornyelsesloven særlige regler om tilskud til forskellige former for boliger i forbindelse med en kondemneringssag.