Energisektoren gennemgår en historisk transformation, hvor fossile brændstoffer erstattes af vedvarende energikilder. Ejendomsudviklere viser stigende interesse for store ejendomme til opførelse af tekniske anlæg som vindmøller og solcelleanlæg, hvilket indeholder en kompleks retlig regulering. Ved erhvervelse af fast ejendom til netop dette formål er det afgørende at kunne jonglere med flere retsområder på én gang.
Brugsret til en del af ejendommens jordareal
Det ses ofte at ejendommen eller en del af ejendommen efter opkøb efterfølgende udlejes, eller måske at selve projektet realiseres på et område, som lejes til projektet. I den forbindelse ses det også tit, at udlejeren ønsker at udleje med en lang bindingsperiode grundet udsigten til at sikre en lukrativ økonomisk gevinst over en mangeårig periode.
Der er intet til hinder for, at en del af ejendommen udlejes eller lejes til udviklingen, men hvis denne udlejning samtidig udgør en eksklusiv brugsret, må aftalen ikke på noget tidspunkt binde parterne for mere end 30 år. Denne årsbegrænsning er imidlertid ikke til hinder for, at parterne indgår en tidsubestemt brugsaftale. Denne aftale må blot ikke binde parterne for mere end 30 år. Dette skal parterne være særligt opmærksom på, hvis der er et ønske om at indgå aftale med en lang bindingsperiode. Et fokus, som parterne bør have in mente, når opsigelsesvarslet skal fastsættes.
Lejekontrakten
Ved udarbejdelsen af en lejekontrakt, hvor vindmøller eller solcelleanlæg er involveret, er det vigtigt at klarlægge, om der er tale om erhvervsleje eller grundleje. Spørgsmålet er vigtigt, da erhvervslejeloven alene finder anvendelse ved erhvervsmæssig leje af lokaler.
Erhvervsleje er underlagt særlige regler, men giver også parterne en bred frihed til selv at aftale vilkårene for lejeforholdet. Dog kan visse bestemmelser i erhvervslejeloven ikke fraviges til ugunst for lejeren, f.eks. opsigelsesgrundene og udlejers opsigelsesvarsel. Er lejekontrakten tavs eller uklar om visse lejeretlige spørgsmål, udfyldes lejekontrakten dog af erhvervslejelovens bestemmelser – dette er imidlertid ikke altid ønskværdigt, da parterne ved aftaleindgåelse kan have haft en interesse i at fravige det deklaratoriske udgangspunkt.
Ved grundleje er det derimod primært aftaleretlige regler, som man falder tilbage på. Her spiller aftalefriheden en central rolle. I modsætning til erhvervsleje, kan man ikke her falde tilbage på en bagvedliggende lov - som erhvervslejeloven - ved uklarheder og/eller tavshed om visse lejeretlige spørgsmål. Her er det altså særligt vigtigt at få udarbejdet en klar og udtømmende lejekontrakt.
Uden den nødvendige juridiske bistand kan der opstå efterfølgende uoverensstemmelser, som kan få både store økonomiske og samarbejdsmæssige konsekvenser for parterne. Man bør blandt andet håndtere, hvorvidt udlejeren stadig kan have en interesse i eller skal have mulighed for at udnytte og få adgang til det udlejede areal. I mangel af aftale har udlejeren imidlertid som udgangspunkt ikke en almindelig ret til at disponere over arealet. I en sådan situation anbefaler vi parterne at inkludere en bestemmelse, der sikrer udlejers adgang til det lejede. Parterne bør derfor klart anføre i lejekontrakten under hvilke eventuelle omstændigheder, udlejer stadig må råde over og udnytte det udlejede areal.
Tinglysning
Opførelsen af tekniske anlæg på ejendomme til vedvarende energiproduktion kræver ofte ekstern finansiering, og financier vil her typisk kræve sikkerhed for tilbagebetaling gennem tinglysning af pant. I den situation er det afgørende at vurdere, om tekniske anlæg som vindmøller og solcelleanlæg anses for fast ejendom eller løsøre. Dette er vigtigt, da tinglysning af pant i fast ejendom sker i tingbogen, mens det for løsøre sker i personbogen.
Vindmøller betragtes normalt som fast ejendom på grund af deres permanente forbindelse med grunden. For solcelleanlæg afhænger det af, hvor og hvordan de er monteret, herunder om de let kan fjernes fra eventuelle stativer. Sondringen er imidlertid også vigtig i de situationer, hvor man ønsker at stifte rettigheder over en "bygning", som tilhører en anden end grundens ejer (såkaldt bygning på lejet grund). For bygninger på lejet grund oprettes et separat bygningsblad i tingbogen. Herefter behandles tinglysningssituationerne for bygningen efter de samme regler, som gælder for en selvstændig fast ejendom.
Når der stiftes pant i fast ejendom, kan der også opstå tvivl om, hvad pantet konkret omfatter. Denne problematik er særligt reguleret af tinglysningslovens §§ 37 og 38.
§ 38 fastlægger "minimumsstandarden" for, hvad en fast ejendom omfatter ud over jordarealet. I tilfælde af en tingsretlig konflikt "sluger" pantet i den faste ejendom det løsøre, der falder ind under § 38's anvendelsesområde. I den forbindelse kan der ikke opretholdes særskilte rettigheder over løsøret. § 38 bliver derfor særlig vigtig i de situationer, hvor eksterne finansieringskilder anvendes til at opsætte solcelleanlæg på den faste ejendom, og hvor financier ønsker at sikre sig særskilte rettigheder over solcelleanlægget som sikkerhed for tilbagebetaling, f.eks. via et ejendomsforbehold.
§ 37 gælder kun for erhvervsejendomme og fastslår, at panteretten i en erhvervsejendom også omfatter alt driftsinventar og driftsmateriel, medmindre andet er aftalt. Modsat § 38 tillader § 37, at tredjeparter kan opretholde særskilte rettigheder over løsøre eller aktiver, senest ved indlæggelsen i ejendommen.
Den offentligretlig regulering af den faste ejendom
Ved opførelsen af tekniske anlæg til vedvarende energiproduktion er det afgørende at forstå den komplekse lovgivning, der regulerer fast ejendom. Opmærksomheden skal særligt rettes mod planloven, miljøvurderingsloven, VE-loven og vindmøllebekendtgørelsen, som bl.a. indeholder vigtige procedure og undersøgelser, som man skal foretage, inden der kan ske opførelse af f.eks. vindmøller og solcelleanlæg.
Planloven vedrører planlægning af den fremtidige arealanvendelse og stiller bl.a. krav om landzonetilladelse fra kommunen ved ønsket om opførelse af tekniske anlæg til vedvarende energiproduktion i en landzone.
Udover kravet om landzonetilladelse er det også vigtigt for ejendomsudvikleren at gøre sig bekendt med, om der eventuelt gælder en lokalplan for den pågældende ejendom. Lokalplaners indhold er bindende for grundejeren og vil oftest fastlægge kravene til bebyggelsens placering, omfang og funktion inden for et nærmere afgrænset område. Ved mangel af lokalplan kræves der alligevel vedtagelse af en ny lokalplan ved opførelse af større bygge- og anlægsarbejder. Lokalplaner spiller derfor en vigtig rolle ved opførelse af bl.a. vindmøller og solcelleanlæg på ejendommen.
Miljøvurderingsloven fokuserer på miljøpåvirkninger af projekter og spiller en afgørende rolle ved ønsket om opførelse af tekniske anlæg, som f.eks. vindmøller, solcelleanlæg og biogasanlæg. Efter miljøvurderingsloven kræves det, at det pågældende projekt gennemgår en evt. miljøvurdering og fremsættes i offentlig høring, inden der kan gives en såkaldt ”VVM-tilladelse”. Der er dog to niveauer af vurdering, som er vigtig at være opmærksom på: (1) Konkret miljøvurdering og (2) screening.
Projekter omfattet af lovens bilag 1 kræver en konkret miljøvurdering med udarbejdelse af en detaljeret miljøkonsekvensrapport. Projekter omfattet af lovens bilag 2 kræver kun en screening, medmindre myndigheden beslutter, at en detaljeret miljøvurdering herefter er nødvendig.
Det er derfor vigtigt, at man som ejendomsudvikler inden for bl.a. vindmøller, solcelleanlæg og biogasanlæg gør sig nogle tanker om, hvordan det pågældende projekt kan komme til at påvirke det omkringliggende miljø – også selvom påvirkningen er/kan være gavnlig.
Desuden er det også vigtigt at være opmærksom på projektets produktionskapacitet og størrelse, da dette oftest vil være afgørende for, om projektet falder ind under lovens bilag 1 eller bilag 2. Ved at gøre sig disse overvejelser vil det også være nemmere at udarbejde den miljøkonsekvensrapport.
VE-loven og vindmøllebekendtgørelsen er også centrale for opførelse af vindmøller og solcelleanlæg. VE-loven indfører en værditabsordning for naboer. Vindmøllebekendtgørelsen fastsætter kravene til opførelse af vindmøller, herunder støjbelastning og nettilslutning.
Som ejendomsudvikler inden for opførelse af vindmøller og solcelleanlæg er det derfor særligt vigtigt at være opmærksom på, at man principielt kan komme til at skulle udbetale en økonomisk kompensation til berørte naboer i forbindelse med opførelsen af disse anlæg. I visse særlige situationer skal man også tilbyde at overtage ejendommen.
Alt taget i betragtning er det som ejendomsudvikler afgørende at gennemføre en grundig due diligence for at forstå lovgivningen og sammenspillet med den konkrete ejendom for derved at minimere risiciene for, at man ikke kan komme igennem med sit projekt.
Erhvervelse af landbrugsejendomme med landbrugspligt
En landbrugsejendom er undergivet landbrugspligt, og det centrale punkt er den pålagte bopælspligt. Ifølge landbrugsloven skal den nye ejer af landbrugsejendommen bosætte sig ejendommen inden for 6 måneder efter overtagelse og forblive boende i mindst 10 år. Bopælspligten kan dog opfyldes af ejeren eller en lejer. Denne forpligtelse gælder også for selskaber.
Bopælspligten er derfor afgørende at være opmærksom på, hvis man overvejer at købe en landbrugsejendom med planer om at opføre tekniske anlæg, som vindmøller eller solcelleparker. Disse anlæg kan altså kun opføres, hvis landbrugsejendommen samtidig bebos.
Naboretten
Naboretten er en vigtig juridisk ramme, der forhindrer en ejendomsejer i at handle på en måde, der uretmæssigt begrænser andre ejeres rådighed over deres ejendomme. Naboretten er især væsentlig for ejendomsudviklere, der planlægger at erhverve og udvikle ejendomme med store anlæg til vedvarende energiproduktion.
I et økonomisk og kommercielt øjemed er naboretten særlig vigtig, da en nabo til en ejendom med disse anlæg kan gøre et naboretligt ansvar gældende, hvis projektets aktiviteter overskrider naboens ”tålegrænse”. Vurderingen af, hvad en nabo skal tåle, afhænger af en række faktorer, herunder typen og omfanget af generne, ejendommens placering og områdets karakter.
Selvom det normalt kræver betydelige gener for at overskride den naboretlige tålegrænse, er det stadig vigtigt at tage hensyn til naboernes interesser. Mens det sjældent sker, at erstatning tilkendes på naboretligt grundlag for vindmøller på grund af lovgivningsmæssig regulering, har der været tilfælde, hvor sortglaseret tagsten har skabt blændingsgener og ført til krav om bortfjernelse. Derfor anbefales det nøje at planlægge et anlægs placering for at minimere risikoen for eventuelle genskins- og blændingsgener og andre eventuelle gener, herunder støj, for naboer til anlægget og dermed reducere potentialet for ansvar på naboretligt grundlag.
Skat og moms
Salg af fast ejendom er som udgangspunkt fritaget for moms. Dette rejser spørgsmålet om, hvorvidt tekniske anlæg til vedvarende energiproduktion, som f.eks. vindmøller og solcelleanlæg, kan klassificeres som "fast ejendom" i momsretlig sammenhæng. En vindmølle er typisk fastmonteret i jorden og betragtes derfor som fast ejendom i momsmæssig forstand. Situationen er dog anderledes for solceller, hvor vurderingen altid er konkret ift., hvor og hvordan de er monteret. Det er derfor vigtigt at vurdere hver enkelt sag individuelt for dermed at afgøre, om solcelleanlægget opfylder kriterierne for at være fast ejendom.
Sammenfatning
Brugsretten til ejendommens areal må ikke binde parterne i mere end 30 år, hvilket kan være en stopklods for den part, der ønsker at indgå lange bindingsperioder for et areal. Den eventuelle lejekontrakts indhold skal være klar og tydelig, og parterne bør altid differentiere erhvervsleje fra grundleje. Tinglysningsproblematikker, der vedrører pant og sikring af ens rettigheder, kræver en præcis vurdering, især med hensyn til om det enkelte tekniske anlæg kan karakteriseres som fast ejendom eller løsøre.
Den offentligretlige regulering, der vedrører den faste ejendom, kan være svær at navigere i. Det essentielle er imidlertid planloven, miljøvurderingsloven, VE-loven og vindmøllebekendtgørelsen. Det vigtige at tage med er (1) værditabsordningen, (2) krav om kommunal landzonetilladelse og (3) mulig vurdering af anlæggets indvirkning på miljøet – dette gælder også, selvom indvirkningen i det væsentligste kan være gavnligt for miljøet.
Erhvervelse af landbrugsejendomme med landbrugspligt indebærer samtidig en bopælspligt, og den almindelige naboret kræver iagttagelse af naboers interesser. Skattemæssigt er overdragelse af fast ejendom momsfritaget, men vurderingen er alligevel konkret i de tilfælde, hvor overdragelsen også vedrører solcelleanlæg.
Samlet set kræver udviklingen af ejendomme til vedvarende energiproduktion omhyggelig juridisk behandling og grundig due diligence for at undgå uventede juridiske og økonomiske udfordringer. Vi står klar til at hjælpe jer sikkert i mål med et nyt ejendomsudviklingsprojekt.
Hortens rådgivning
Vi har en solid baggrund i at støtte ejendomsudviklere i opkøbet af ejendomme til netop at opføre tekniske anlæg til vedvarende energiproduktion. Vi forstår de knuder, der kan opstå, og de områder, der kræver særlig opmærksomhed, når man planlægger udviklingen af store ejendomsarealer til netop dette formål. Lad os hjælpe jer med at træde sikkert gennem processen og udnytte potentialet fuldt ud.