I vores nyhed Ekstraordinære prisstigninger på byggematerialer beskrev vi muligheden for regulering af priserne i forholdet mellem bygherre og entreprenør i tilfælde af prisstigninger på byggematerialer.
Prisstigningerne har dog også indvirkning på rådgivernes arbejder og dermed på aftaleforholdet mellem bygherre og rådgiver.
Bygherre og rådgiver bør være opmærksomme på disse prisstigninger og mulige konsekvenser heraf. Vi ser nærmere på prisstigningernes mulige indflydelse på de såkaldte omprojekteringsklausuler, der hænger sammen med budgetansvaret og bestemmelserne i ABR18 § 4, 11 og 46, ligesom vi ser på forholdet mellem rådgivere og eventuelle underrådgivere i tilfælde af prisstigninger.
Omprojekteringsklausuler og ABR89
ABR89 indeholder ikke konkrete vilkår om retsvirkningen af en budgetoverskridelse. Sådanne retsvirkninger skal aftales, og typisk vil aftalen gå på, at rådgiveren er forpligtet til vederlagsfrit eller eventuelt mod et mindre honorar at foretage omprojektering med henblik på at overholde budgettet.
Hvis der er aftalt en ramme for budgetoverskridelsen, for eksempel 10 %, vil rådgiverens forpligtelse til at foretagelse omprojektering kun gå på at nedbringe omkostningerne til rammen, det vil sige til budgettet + 10 %.
Det er sjældent, at en rådgiver afgiver en egentlig garanti for, at budgettet kan overholdes. I de tilfælde vil garantien naturligvis kunne gøres gældende af bygherre/totalentreprenør. Retsvirkningen vil fremgå af garantien. Det må i den forbindelse påpeges, at en garanti næppe vil kunne forventes at blive dækket af en forsikring, hvis rådgiveren ikke er i stand til at opfylde garantien.
Omprojekteringsklausuler og ABR18
ABR18 indeholder i § 46 en bestemmelse om, at rådgiveren er forpligtet til at foretage omprojektering uden vederlag, hvis denne skal udføre budgettering, og budgettet baseret på entreprenørens tilbud overskrides. Rådgiveren kan undtagelsesvis slippe for den vederlagsfri omprojektering, hvis rådgiveren sandsynliggør, at rådgiveren ikke burde have forudset overskridelsen, eller omprojekteringen er forbundet med uforholdsmæssigt store udgifter.
I modsætning til det, der er gældende i henhold til ABR89, har rådgiveren efter de nye standardvilkår en omprojekteringsforpligtelse, som rådgiveren kun kan slippe for, hvis rådgiveren ikke burde have forudset overskridelsen (eller omprojekteringen er forbundet med uforholdsmæssigt store udgifter).
I den situation, som byggeriet er i lige nu, hvor prisstigninger er kommet ret pludseligt, vil det i nogle tilfælde være muligt for rådgiveren at sandsynliggøre, at prisstigningerne og dermed budgetoverskridelsen ikke burde være forudset af rådgiveren i forbindelse med udbuddet.
Er rådgiveren omvendt bekendt med – eller burde være bekendt med – kommende prisstigninger, bør rådgiveren stoppe sin projektering og afklare med bygherre, om budgettet må overskrides, eller om projekteringen skal omgøres, inden udbuddet sker. Rådgiveren har i den henseende en tabsbegrænsningsforpligtelse.
Forholdet mellem rådgiver og underrådgiver
Det er som udgangspunkt en god ide, at der er gennemgående vilkår i rådgiveraftalerne. Det vil sige, at vilkår aftalt mellem bygherre og rådgiver går igen i underrådgiveraftaler mellem rådgiver og dennes underrådgiver(e). Det sikrer, at rådgiveren ikke kommer i klemme på grund af uensartede vilkår.
Bygherren bør derfor søge at regulere dette forhold allerede i forbindelse med udarbejdelsen af udbudsmaterialet, ligesom bygherren løbende under udførelsen bør sikre sig dokumentation for, at underrådgiverne har accepteret de gennemgående vilkår.
Hvad enten ABR89 eller ABR18 er aftalt, kan der være en omprojekteringsforpligtelse, og den kan lige så vel bero på, at underrådgiveren har taget fejl med hensyn til priserne, som at rådgiveren har taget fejl. Derfor bør der i tilfælde, hvor der er aftalt en omprojekteringsforpligtelse i rådgiveraftalen mellem bygherre og rådgiver, indarbejdes en tilsvarende i aftaleforholdet mellem rådgiver og underrådgiver.