Flere byggerier står til at blive væsentligt dyrere på grund af store prisstigninger på byggematerialer. Årsagen til prisstigningerne skyldes formentlig en kombination af coronapandemien og større stigning i byggeaktiviteterne i Europa de seneste år.
Prisstigningerne betyder, at flere entreprenører rejser krav om godtgørelse overfor bygherre. En tendens der efter alt at dømme vil fortsætte og ramme både kommende og igangværende byggerier, og som både bygherre og entreprenør bør være opmærksomme på, inden de indgår nye aftaler om bygge- og anlægsopgaver.
Vi giver et overblik over muligheden for regulering af priserne i forholdet mellem bygherre og entreprenør, og ser på hvad man bør være særligt opmærksom på i den forbindelse, uanset om der er tale om offentligt eller privat byggeri.
Nye bestemmelser i AB 18 og ABT 18
Som udgangspunkt kan en aftalt fast pris ikke reguleres. Med andre ord bærer entreprenøren risikoen for prisstigninger på byggematerialer.
Udgangspunktet kan imidlertid fraviges ved aftale. En sådan aftalt fravigelse er sket, hvis byggeriets nye standardbetingelser - AB 18 eller ABT 18 - er vedtaget som del af aftalegrundlaget. AB 18 og ABT 18 giver således entreprenøren ret til godtgørelse i tilfælde af ekstraordinære prisstigninger på byggematerialer, når en række betingelser er opfyldte.
Tilsvarende bestemmelser findes derimod ikke i AB 92 og ABT 93. Entreprenøren vil i sådanne tilfælde kun have ret til en vis regulering, hvis fastpriscirkulæret eller DI Dansk Byggeris standardforbehold udgør en del af aftalegrundlaget.
Fastpriscirkulæret blev ophævet med virkning fra januar 2019, da muligheden for godtgørelse nu findes AB 18 og ABT 18. Det ligger ikke fast, hvilken betydning det får, hvis entreprisen skal gennemføres efter AB 92 eller ABT 93, og entreprenøren i sit tilbud har vedlagt DI Dansk Byggeris standardforbehold. Entreprenøren bør i sådanne tilfælde henvise direkte til bestemmelserne i AB 18 eller ABT 18 i stedet. Entreprenøren skal dog samtidig være opmærksom på, at sådanne forbehold kan medføre pligt for bygherren til at forkaste tilbuddet, når der er tale om et offentligt byggeri.
Hvilke byggematerialer kan der kræves godtgørelse for?
Der kan alene kræves godtgørelse for prisstigninger på de byggematerialer, der indgår i byggeriet i færdig form eller leveres på sædvanlig måde og ikke på delmaterialer isoleret.
Prisstigningen skal med andre ord være slået igennem på materialet i dets færdige form. For eksempel må det antages, at en prisstigning på cement til en pladsstøbt gulvkonstruktion bestående af isolering, armering og beton ikke giver ret til godtgørelse, hvorimod en prisstigning på præfabrikerede elementer bestående af de samme materialer vil give ret til godtgørelse.
På hvilket tidspunkt skal prisstigningen have fundet sted?
Prisstigningen skal være indtrådt efter tilbudsdagen, men før aftalt indeksregulering.
Det er alene prisstigningen fra tilbudsdagen til indkøbsdagen (tidspunktet for bestilling), der kan kræves godtgørelse for.
Desuden kan der ikke kræves godtgørelse for prisstigninger, hvis materialerne indgår i arbejder, der udføres mere end 12 måneder fra tilbudsdagen. Det skyldes, at sådanne prisstigninger vil være omfattet af den almindelige indeksregulering i henhold til AB 18 § 34 og ABT § 32.
Giver alle prisstigninger ret til godtgørelse?
Prisstigningen skal være ekstraordinær. Det betyder, at prisstigningen dels skal overstige en tålegrænse på 0,5 % af den samlede entreprisesum og dels skal overstige 10 % (med tillæg af 0,5 %-point pr. hele måned fra tilbudsdagen) i forhold til prisen for det relevante byggemateriale på tilbudsdagen.
Det er desuden kun den af del af prisstigningen, der ligger over grænsen på 10 %, der kan kræves godtgørelse for.
Endelig kan der ikke kræves godtgørelse for prisstigninger, der er en følge af statslige indgreb. Sådanne prisstigninger omfattes i stedet af AB 18 § 35, stk. 1 og ABT § 33, stk. 1.
Parterne aftaler ofte, at indeksregulering kan finde sted. Det kan også ske under anvendelse af AB 18 og ABT 18, men suppleres som nævnt af vilkår om godtgørelse vedrørende ekstraordinære stigninger. Parterne skal være opmærksomme på, at en aftale med vilkår om at ”Entreprisesummen er fast og reguleres ikke”, nok kan fortolkes sådan, at der ikke sker indeksregulering, men at der stadig er adgang til godtgørelse for ekstraordinære stigninger. Skal der hverken være adgang til indeksregulering eller godtgørelse for ekstraordinære stigninger, bør det efter vores opfattelse udtrykkeligt fremgå af entrepriseaftalen.
Krav til dokumentation
Det er entreprenøren, der har bevisbyrden for, at han har krav på godtgørelse. Det betyder, at entreprenøren skal dokumentere:
- At prisstigningen er generelt forekommende.
- Prisstigningens størrelse.
At prisstigningen er 'generelt forekommende' betyder, at den skal ramme hele branchen og ikke blot den enkelte entreprenør. Entreprenøren kan altså ikke kræve godtgørelse alene fordi, at materialeleverandøren har iværksat egne prisstigninger, herunder prisstigninger, der alene rammer entreprenøren. En meddelelse om prisstigninger fra flere leverandører, brancheorganisationer eller nyheder i medierne kan i den forbindelse være med til at opfylde dokumentationskravet.
Prisstigningens størrelse kan straks være vanskeligere at dokumentere. Som nævnt ovenfor, er det stigningen i prisen på tilbudsdagen til indkøbsdagen, der kan kræves godtgørelse for. Entreprenøren skal altså kunne dokumentere prisen på byggematerialet på tilbudstidspunktet. Dokumentation for det vil blandt andet ske ved fremlæggelse af tilbud fra materialeleverandøren, priskataloger eller prisindeks fra Danmarks Statistik. Indkøbsdagen er den dag, hvor entreprenøren faktisk købte (bestilte) byggematerialet. Har materialeleverandøren varslet prisstigninger efterfølgende, kan der ikke kræves godtgørelse for dem.
Offentlige byggerier
Offentlige bygherrer og entreprenører, der byder på offentlige bygge- og anlægskontrakter, skal være særligt opmærksomme på problemerne relateret til prisstigninger, når bygge- og anlægskontrakten udbydes eller har været udbudt i henhold til enten tilbudsloven eller udbudsloven (og forsyningsvirksomhedsdirektivet).
Udgør AB 18 eller ABT 18 ikke del af udbudsgrundlaget (eller er bestemmelserne om ekstraordinære prisstigninger fraveget), vil et forbehold for prisstigninger – herunder DI Dansk Byggeris standardforbehold – potentielt være et forbehold, der medfører at bygherre er både berettiget og forpligtet til at afvise tilbuddet. Bygherre skal i den nuværende situation altså være særdeles opmærksom på forbehold for prisstigninger, når AB 18 eller ABT 18 ikke er en del af udbudsmaterialet. Omvendt skal entreprenøren/tilbudsgiver være opmærksom på, at et sådant forbehold formentlig betyder, at bygherre/ordregiver er forpligtet til at afvise tilbuddet.
Efter kontraktens indgåelse vil entreprenørens krav på godtgørelse desuden være en ændring af prisen. En sådan ændring vil ofte være en ændring af et grundlæggende element i kontrakten, hvormed bygherre skal udbyde ændringen (arbejdet, der nu kræves prisstigning for) på ny. Det er dog vores umiddelbare opfattelse, at AB 18 § 35 og ABT § 33 opfylder kravene i udbudsloven til ændringsklausuler. Bygherre vil derfor lovligt kunne foretage ændringen, hvis der foreligger dokumentation som beskrevet ovenfor.
Rettidig omhu
Betingelserne for at få godtgørelse for ekstraordinære prisstigninger er relativt enkle, og entreprenørerne vil derfor utvivlsomt forlange regulering af entreprisesummen i en lang række tilfælde. Dokumentationen for godtgørelseskrav kan imidlertid være svær at skaffe. Entreprenørerne skal derfor være ekstraordinært opmærksomme på kravene til dokumentation, idet det ellers må forventes, at bygherrerne vil afvise entreprenørernes krav som udokumenterede. Særligt i offentlige byggerier må det antages at bygherrernes pligt til at handle økonomisk forsvarligt vil medføre afvisning af entreprenørernes krav under henvisning til manglende dokumentation.
Entreprenørerne bør således allerede på tilbudstidspunktet sørge for at have indhentet dokumenterbare priser fra underentreprenører og materialeleverandører, idet bygherrerne ellers vil kunne afvise krav om ekstraordinære prisstigninger. I praksis kan det ofte være en udfordring, hvorfor byggebranchen basalt set står overfor et behov for at ændre rutiner og sædvaner i forhold til tilbudsafgivelse.