Ny højesteretsdom: Lejere har partsstatus i sag om forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelse

Udlejeren af en beboelsesejendom på Frederiksberg havde anmodet Huslejenævnet om forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser i anledning af forbedringsprojekter i ejendommen. Under behandlingen af forhåndsgodkendelsen bad lejerne om en frist for at afgive høringssvar under henvisning til, at de var parter i forhåndsgodkendelsessagen. Huslejenævnet traf herefter afgørelse om, at lejerne ikke havde partsstatus i sagen.

Efterfølgende forhåndsgodkendte huslejenævnet desuden den ansøgte, forventede lejeforhøjelse. Lejerne stævnede derefter både udlejeren og Huslejenævnet med påstande om, at disse skulle anerkende lejernes partsstatus i sagen, og at afgørelsen om forhåndsgodkendelse var ugyldig.

Østre Landsrets afgørelse

Østre Landsret fandt, at Huslejenævnet havde haft pligt til at høre lejerne efter reglerne i dagældende lejelovs § 59b, stk. 5, jf. § 39, stk. 3 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, og at den manglende høring udgjorde en væsentlig sagsbehandlingsfejl, som medførte, at Huslejenævnets afgørelse om forhåndsgodkendelse var ugyldig.

Landsretten fandt imidlertid på baggrund af udformningen af dagældende regler i lejeloven, at det ikke var hensigten, at lejere i sager om forhåndsgodkendelse efter lejelovens § 59 a, stk. 2, skal anses som part i sagen, men at lejerne i stedet er tillagt en række partslignende rettigheder, herunder at lejerne skal høres i forbindelse med huslejenævnets behandling af sagen, jf. lejelovens § 59 b, stk. 5.

Østre Landsret gav derfor ikke lejerne medhold i, at de skulle anses for parter i forvaltningslovens forstand i sagen om forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser.
Procesbevillingsnævnet gav herefter lejerne tredjeinstansbevilling til at indbringe spørgsmålet om partsstatus for Højesteret.

Parternes synspunkter

Lejerne gjorde for Højesteret gældende, at de havde en væsentlig, individuel og retlig interesse i sagens afgørelse. Lejerne gjorde i den forbindelse gældende, at afgørelsen i forhåndsgodkendelsessagen medfører en ændring af aftalevilkårene i et eksisterende kontraktforhold. Det er forvaltningslovens og lejelovens udgangspunkt, at en lejer i et eksisterende kontraktforhold er part, når huslejenævnet behandler en sag, der angår den pågældendes rettigheder.

Hertil mente lejerne, at den manglende partsstatus i forhåndsgodkendelsessagen har medført, at huslejenævnet reelt har frataget lejerne mulighed for at få en sag om en forbedringsforhøjelse behandlet ved huslejenævnet som førsteinstans, da huslejenævnet er bundet af sin afgørelse i forhåndsgodkendelsessagen ved en senere

Huslejenævnet gjorde her gældende, at en sag om forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelser ikke er en tvist, men en ansøgningssag, hvor der som udgangspunkt kun er én part, nemlig ansøgeren (udlejer). Huslejenævnet var ikke af den opfattelse, at lejere i lovgivningen i sager om forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelse automatisk er tillagt status som parter. Det afgørende er derfor, om lejerne i den konkrete sag har en væsentlig, individuel og retlig interesse i udfaldet af sagen.

Hertil mente Huslejenævnet, at lejerne i den konkrete sag kun har en afledt og potentiel interesse, da afgørelsen om forhåndsgodkendelse ikke har umiddelbare retsvirkninger for lejerne. Der må også lægges vægt på, at lejernes afledte interesse allerede er tilgodeset med reglerne i lejeloven og lov om boligforhold, jf. også Østre Landsrets henvisning til de særlige, partslignende rettigheder, som de nævnte regler giver lejerne. Endelig må der lægges vægt på udlejers interesse i, at en sag om forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelse afgøres relativt hurtigt, henset også til formålet med reglerne om forhåndsgodkendelse.

Højesterets afgørelse

Højesteret fastslår indledningsvis, at der ikke i lejelovgivningen var en særskilt regulering af, om lejerne skal anses for part i forbindelse med huslejenævnets behandling af sager om forhåndsgodkendelse.

Afgørende for sagen er derfor, om lejerne opfylder de almindelige forvaltningsretlige betingelser for at være part. En person er efter disse betingelser part i en afgørelsessag, hvis den pågældende har en væsentlig, individuel og retlig interesse i udfaldet af sagen. Højesteret finder, at lejerne havde en sådan interesse i udfaldet af sagen om forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelserne, at de opfyldte de nævnte betingelser for at være part i sagen. Højesteret har lagt vægt på, at huslejenævnet traf afgørelse om størrelsen af den leje, som udlejeren kunne opkræve, hvis forbedringsarbejderne blev gennemført, og at huslejenævnet i en eventuel senere klagesag kun kunne ændre den forhåndsgodkendte leje, hvis der var tale om ændrede forhold.

Det forvaltningsretlige udgangspunkt var altså ifølge Højesteret, at lejerne i den konkrete sag opfyldte betingelserne for at være parter i sagen. En fravigelse heraf må kræve klare holdepunkter i lovgivningen. Højesteret finder, at der i den dagældende lejelovgivning ikke forelå sådanne klare holdepunkter.

Konsekvenser af dommen

Dommen har principiel interesse både i forvaltningsretlig og lejeretlig henseende.

Forvaltningsretligt må dommen forstås sådan, at det kræver meget klare holdepunkter i særlovgivningen, hvis forvaltningslovens udgangspunkt om parter og partsrettigheder skal fraviges. Konkret fandt Højesteret ikke – modsat landsretten – at lejelovgivningens særregler om høring og andre partslignende rettigheder for lejerne i sager om forhåndsgodkendelse kunne anses for udtømmende at regulere lejernes rettigheder i sådanne sager.

Selv om vurderingen af, om lejerne i sagen har en "væsentlig, individuel og retlig interesse" i sagen, principielt er en konkret vurdering, må de omstændigheder, som Højesteret har lagt vægt på i sagen, siges at gælde for alle eller i hvert fald den lagt overvejende del af huslejenævnssager om forhåndsgodkendelse. Nemlig at huslejenævnet i en eventuel senere klagesag kun kan ændre den forhåndsgodkendte leje, hvis der er tale om ændrede forhold. Præmissen må forstås sådan, at fordi afgørelsen om forhåndsgodkendelse risikerer at kunne få direkte betydning for lejerne, så skal de anses for parter i sagen.

Huslejenævnene skal derfor fremadrettet sikre sig, at lejerne behandles som parter i sager om forhåndsgodkendelse. For de huslejenævn, der ikke hidtil har haft praksis herfor, må det forventes, at sagsbehandlingstiden kan blive forlænget, herunder hvis lejerne vælger at klage over afgørelser om forhåndsgodkendelse.

Udlejere må ligeledes indstille sig på, at lejernes partsstatus med deraf følgende klageadgang i sager om forhåndsgodkendelse kan betyde, at der går længere tid, før der foreligger endelige afgørelser om forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser og dermed præcise beslutningsgrundlag for at gennemføre forbedringsarbejder. Tiden vil vise, om dette i sidste ende kan påvirke incitamentet til at modernisere og forbedre boligmassen, som oprindeligt var hensigten med muligheden for forhåndsgodkendelsen.

Retsgrundlaget

Sagen er afgjort blandt andet på grundlag af de dagældende bestemmelser i lejelovens §§ 59a og 59b (som med sproglige og redaktionelle ændringer er videreført i den nugældende lejelovs § 132), og §§ 39 og 40 i dagældende lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Bestemmelserne har navnlig det indhold, at inden udlejer iværksætter forbedringsarbejder på en ejendom, kan udlejer indhente en forhåndsgodkendelse fra huslejenævnet om størrelsen af den leje, der vil kunne opkræves, hvis forbedringsarbejderne gennemføres, som beskrevet. Lejerne skal orienteres om den ansøgte forhåndsgodkendelse, og huslejenævnet skal fastsætte en frist for lejernes eventuelle bemærkninger. Huslejenævnets afgørelse i sager om forhåndsgodkendelse skal foreligge senest 2 måneder efter, at nævnte har modtaget bemærkninger fra lejerne eller fristen er udløbet.

Når og hvis lejen efterfølgende reguleres, kan lejerne indbringe lejen for huslejenævnet. I så fald vil huslejenævnet dog være bundet af nævnets tidligere afgørelse om forhåndsgodkendt lejeforhøjelse, medmindre der er indtrådt ændrede forhold, fx ændringer i renteniveau, forøgede udgifter eller yderligere nødvendige arbejder. Hvis udlejer har udført forbedringer, der adskiller sig fra det projektmateriale m.v., som nævnet oprindelig har taget stilling til ved forhåndsgodkendelsen, er huslejenævnet fritstillet med hensyn til at vurdere lejeforhøjelsen.

Læs mere i Højesterets generelle nyhed

Find dommen her