Mangler og tvister i byggeriet: Det skal bygherre være særligt opmærksom på i AB(R) 18

De nye AB-regler indeholder væsentlige ændringer i måden, mangler og tvister håndteres på. Denne artikel er tredje og sidste artikel i en serie, hvor vi sætter fokus på en række af bestemmelserne i de nye standardvilkår, som bygherre bør være særligt opmærksom på.

AB 18 og ABR 18 indeholder mange nye tiltag i relation til både udbuds- og udførelsesfasen, der bl.a. skal medvirke til at reducere mangler og tvister. På trods af disse gode intentioner kan der alligevel vise sig at være mangler ved byggeriet, ligesom det er usandsynligt, at man fremover helt kan undgå tvister mellem byggeriets parter.

I denne artikel gennemgås nogle af de vigtigste ændringer i AB-systemet, som bygherren bør have særligt fokus på, hvis der konstateres mangler ved byggeriet eller i tilfælde af tvister.

Kvalitetssikring og mangler

Ifølge de nye standardvilkår skal arbejdet udføres i overensstemmelse med aftalen, fagmæssigt korrekt og i overens­stemmelse med bygherrens anvisninger. Med andre ord er der ikke lagt op til, at der skal ske en ændring af definitionen af, hvornår der foreligger en mangel.

Såvel bygherren som entreprenøren har en interesse i, at mangler afdækkes og afhjælpes, mens byggeriet pågår, og at de mangler, som måtte vise sig ved afleveringen, hurtigt afhjælpes.

Kvalitetssikring har derfor været et centralt punkt i udvalgsarbejdet, og der er indarbejdet regler i både AB 18 og ABR 18 om kvalitetssikring og granskning af projektet.

Forventningen er, at omfanget af fejl og mangler kan mindskes betydeligt ved, at der allerede på et tidligt tidspunkt i byggeriet indføres et effektivt tilsyn, ligesom nye regler om granskning af projektet skal være et redskab til at identificere eventuelle problemer tidligt i forløbet.

Nye tiltag vedrørende mangler

Som noget nyt indeholder AB 18 bestemmelser om, at der afholdes en ”før-gennemgang” i rimelig tid inden den aftalte aflevering. Formålet er, at entreprenøren inden aflevering kan afhjælpe eventuelle påpegede forhold.

Hvis der på trods af før-gennemgangen alligevel konstateres mangler ved afleveringen, skal der efterfølgende afholdes en ”afhjælpningsgennemgang”. Tidspunktet for afhjælpningsgennem­gangen fastsættes, med henblik på at entreprenøren har tid til at afhjælpe manglerne og for at kunne afholde en samlet afhjælpningsgennemgang.

Efter afhjælpningsgennemgangen skal bygherren udfærdige en protokol, hvori der tages stilling til, om de påberåbte mangler er afhjulpet. Hvis bygherren mener, at alle mangler er afhjulpet, kan bygherren i stedet for protokollen vælge at afgive en erklæring til entreprenøren.

Finder bygherren, at mangler, der er påtalt ved eller efter aflevering, ikke er afhjulpet, skal bygherren inden 10 arbejdsdage meddele entreprenøren, hvilke mangler der fortsat påberåbes. Herefter er bygherren berettiget til at lade de påberåbte mangler udbedre for entreprenørens regning.

Entreprenøren har dog endnu et afhjælpningsforsøg, hvis der er gjort et reelt forsøg på at afhjælpe alle mangler, og de resterende mangler kun udgør en mindre del. I så fald skal afhjælpning foretages straks.

5-årig ansvarsperiode fra aflevering af bygge- og anlægsarbejder

Der gælder fortsat en 5-års ansvars­periode fra afleveringen, men i forbindelse med revisionen af standard­vilkårene er det besluttet, at fristen også skal gælde for rene anlægs­arbejder.

Der er desuden indført en ny regel, hvorefter der efter afhjælpning af mangler løber en ny 5-års frist fra tidspunktet for afslutningen af af­­hjælpningen. Denne frist løber dog maksimalt i 3 år efter udløbet af den oprindelige 5-års frist. Det betyder eksempelvis, at “tillægsfristen” kun er 4 år for mangler konstateret i år 4 efter afleveringen.

Det er vigtigt at huske, at disse frister er reklamationsfrister. Ved siden af reklamationsfristerne gælder ligeledes forældelseslovens frister og de almindelige regler om passivitet.

Færre og hurtigere løsninger af tvister

Voldgift er ofte dyrt og tidskrævende og kan være ødelæggende for sam­arbejdet. Byggeriets parter har derfor efterspurgt hurtigere og billigere tvisteløsnings­muligheder. Det nye AB-system inde­holder således betydelige ændringer i reglerne om konfliktløsning.

Konfliktløsningsreglerne skal bidrage til, at eventuelle uoverensstemmelser, som opstår under en byggesag, løses tidligt, hurtigt, billigt og – ideelt set – af parterne selv.

Løsningstrappe

For det første indføres der med de nye regler en løsningstrappe med forhandlinger i to led. I tilfælde af uenighed skal parterne som det første selv forsøge at løse tvisten ved forhandling på projekt­lederniveau og dernæst på ledelses­niveau.

Forhandlingsforløbet er en obligatorisk procesforudsætning, som betyder, at parterne først kan gå videre til andre former for konfliktløsning, efter de har gennemført egen forhandling. Derfor har parterne også pligt til at møde op og deltage i forhandlingsforløbet.

Efter endt (forgæves) forhandling kan parterne ikke anlægge voldgiftssag i de første fire uger. Derimod kan parterne gå til mægling, mediation, hurtig afgørelse eller vælge at gennemføre syn og skøn.

Mediation og mægling

Mulighederne for mediation og mægling har eksisteret længe. Tidligere var det frivillige konfliktløsnings­instrumenter, som kun sjældent blev brugt af byggeriets parter.

Med de nye standardvilkår gøres det obligatorisk for parterne at deltage i mediation eller mægling, hvis den ene part eller voldgiftsretten ønsker det.

Parterne kan anmode om mediation eller mægling umiddelbart efter endt forhandling.

Hvis den anden part begærer sagen afgjort ved hurtig afgørelse, senest 10 arbejdsdage efter at der er anmodet om mediation eller mægling, kan mediation eller mægling dog ikke iværksættes.

Det følger også af reglerne, at en voldgiftssag ikke kan opstartes, mens parterne forsøger at løse konflikten gennem mediation eller mægling.

Hurtig afgørelse

Som nævnt ovenfor indfører reglerne et nyt tvisteløsningsinstrument: Hurtig afgørelse. Hurtige afgørelser træffes af en opmand udmeldt af Voldgifts­nævnet på skriftligt grundlag efter en kort forberedelse. I processen vil det være muligt at foretage en besigtigelse, men ikke at gennemføre syn og skøn eller føre vidner.

En hurtig afgørelse er bindende. Afgørelsen bliver endelig, medmindre den indbringes for voldgift inden 8 uger. Ordningen skal især imødekomme parternes ønske om en hurtig afklaring af tvister under byggeriets gang, eksempelvis om der er tale om en ændring i arbejdet, herunder eventuelt konsekvenser for byggeriets tid og pris.

Sammenfattende vurdering

Det nye AB-system bygger videre på kendte regler, men indfører også flere nye tiltag. I praksis er bestemmelserne så småt ved at blive integreret i byg­herrernes udbuds- og kontrakt­materiale landet over, og vi skal nok ikke vente længe, før de første tvister efter de nye regler begynder at dukke op.

Det bliver interessant at se, om intentionen om hurtigere og billigere løsninger på byggeriets tvister bliver opfyldt, eller om processen i sidste ende ender med at blive længere, tungere og måske dyrere.

Desuden bliver det spændende, om de nye regler får held med at reducere antallet af mangler i byggeriet, der længe har været en udfordring.