Ifølge AB-vilkårene skal entreprenøren stille sikkerhed for opfyldelse af sine forpligtelser over for bygherren. Sikkerhedsstillelsen skal indtil aflevering svare til 15 % af entreprisesummen og nedskrives til 10 % efter aflevering.
Når bygherren ophæver en entreprisekontrakt, hvilket typisk vil ske ved entreprenørens konkurs, sker der ikke aflevering. Spørgsmålet er her, hvad der gælder for nedskrivning af entreprenørens stillede sikkerhed.
Der er i de senere år kommet ny retspraksis, der kaster lys over emnet.
Højesteret: Stadeforretning sidestilles med afleveringsforretning
Højesteret fandt i en dom fra 2019, at stadeforretningen ved entreprisekontraktens ophævelse skal sidestilles med en afleveringsforretning. Det har bl.a. den konsekvens, at sikkerheden nedskrives.
Højesteret anvendte i sin begrundelse formuleringen ‘’under de anførte omstændigheder’’, og det har efterfølgende været omdiskuteret, om stadeforretningen ved ophævelse som følge af entreprenørens konkurs i alle tilfælde skal sidestilles med aflevering.
Voldgiftsretten: Fast praksis at garantien nedskrives
I ny voldgiftskendelse lægges det til grund, at det ‘’følger af fast praksis, at garantien nedskrives, når stadeforretning har været afholdt’’ med henvisning til højesteretsdommen.
Det må herefter anses for gældende ret, at der sker nedskrivning af entreprenørens garanti ved gennemført stadeforretning, når entreprisekontrakten ophæves som følge af entreprenørens konkurs.
Uheldig situation for bygherren
Retsstillingen stiller bygherren i en (særlig) uheldig situation, når entreprenøren går konkurs. Bygherren risikerer nemlig ofte, at tabet overstiger 15 %, men bygherre er samtidig nødt til at få gennemført en stadeforretning af hensyn til opgørelsen af det økonomiske mellemværende.
Bygherren hindres derved i at trække på den fulde garanti i en situation, hvor bygherren typisk vil have det største behov for det.
I praksis løses det ofte ved, at bygherren, inden stadeforretningen er gennemført, anmoder om udbetaling af hele garantisummen, for at sikre sig at de 15 % er til rådighed. Bygherren har dog reelt ikke mulighed for at opgøre sit krav med nogen høj grad af sikkerhed, inden stadeopgørelsen foreligger.
Der er imidlertid truffet nye sagkyndige beslutninger, som nuancerer retsstillingen.
Nye principielle sagkyndige beslutninger
I en ny sagkyndig beslutning havde bygherren anmodet om udbetaling af den fulde garanti 6 arbejdsdage efter modtagelsen af den første stadeopgørelse og inden modtagelsen af den endelige stadeopgørelse. Her fandt den sagkyndige ikke, at garantien var nedskrevet til 10 %.
I en anden sagkyndig beslutning udtales det, at ‘’aflevering’’ sidestilles med modtagelse af stadeopgørelsen. Her fandt den sagkyndige imidlertid, at bygherrens anmeldelse om træk på garantien, fremsat 13 arbejdsdage (og en juleferie) efter modtagelsen af stadeopgørelsen, ikke var fremsat ‘’i snæver forbindelse’’ hermed, og garantien var derfor nedskrevet.
Selvom der “kun” er tale om sagkyndige beslutninger, er det værd at bemærke, at beslutningerne blev afsagt af en tidligere højesteretsdommer, forhenværende formand for Voldgiftsnævnet for Bygge- og Anlægsvirksomheds præsidium, og de må derfor tillægges betydelig vægt, selvom der ikke er tale om egentlige kendelser.
Konklusionen er, at bygherre formentlig har et kort vindue for at trække hele garantien umiddelbart efter modtagelsen af stadeopgørelsen, men længden afhænger – selvfølgelig – af de konkrete omstændigheder.