Temaserie om byudvikling: Introduktion

De danske byer vokser og vokser, og behovet for boliger, erhverv og kultur driver byudviklingen i mange kommuner og regioner. Denne artikel er en del af en serie om byudvikling, hvor vi giver et overblik over de tematikker, som typisk kan volde problemer i byudviklingsprojekter.

Byudviklingsprojekter er meget forskellige og kan omhandle opførelsen af boliger, erhverv og kulturelle områder. Fælles for projekterne er, at de involverer både offentlige og private aktører og er reguleret af en række forskellige regelsæt. Det ses derfor ofte, at projekterne indebærer elementer af offentlige indkøb (fx en kommunes køb af rådgiverydelser), offentlige salg (udbud af fast ejendom), komplicerede aftalevilkår og deklarationer samt entrepriseretlige forhold.

Den nye udbudsbekendtgørelse

Som nævnt sker der ret meget på byudviklingsscenen i Danmark, herunder i forhold til de retlige rammer, som byudviklingsprojekter skal “leve inden for”.

I den forbindelse er en ny udbudsbekendtgørelse om offentligt udbud ved salg af kommunens, henholdsvis regionens faste ejendomme trådt i kraft (15. marts 2021). Bekendtgørelsen er – modsat sin forgænger – tænkt tydeligere sammen med flere andre regelsæt, som kommunerne og regionerne skal navigere i ved salg af fast ejendom. Sammen med bekendtgørelsen kom også en ny vejledning, som skaber et godt overblik over samspillet mellem udbuds-, kommunal- og statsstøttereglerne.

Udbudsbekendtgørelsen ændrer ikke drastisk på procedurerne for salg af kommunal eller regional fast ejendom, men er på nogle punkter mere detaljeret, herunder i forhold til samspillet med statsstøttereglerne.

Der er dog et par konkrete ændringer, som kan have betydning for kommunale eller regionale udbud af fast ejendom:

Fortrolighed om købstilbud

Udbudsbekendtgørelsens forgænger indeholdt en regel om, at indkomne købstilbud var fortrolige, indtil et salg havde fundet sted. Reglen medførte bl.a. en afvigelse fra de almindelige regler om aktindsigt, da tidspunktet for salget var afgørende for, hvornår der kunne opnås indsigt i et givent tilbud. Den regel videreføres ikke i bekendtgørelsen.

Vurderingen af, hvornår der er fortrolighed omkring de indkomne tilbud, skal nu foretages på baggrund af de almindelige regler – herunder særligt offentlighedsloven.

Den tidligere regulering medførte, at fortroligheden skulle opretholdes for de indkomne købstilbud i deres helhed, herunder også navnene på tilbudsgivere og størrelsen af de indkomne bud. Regelændringen er derfor særlig interessant, når fast ejendom handles på auktion, da åbne budrunder i sagens natur indebærer en åbenhed omkring priserne fra de enkelte tilbudsgivere.

Væsentlige afvigelser i tilbuddene

I udbudsbekendtgørelsen fremgår det nu, at kommunalbestyrelsen henholdsvis regionsrådet ikke kan acceptere et købstilbud, der – bortset fra uvæsentlige afvigelser – ikke opfylder de vilkår, som er fastsat i udbuddet.

På trods af, at tilføjelsen må betragtes som en kodificering af gældende ret, er det interessant, at der er fundet anledning til at tilføje bestemmelsen direkte i bekendtgørelsen. Som et eksempel på en væsentlig afvigelse nævner vejledningen det tilfælde, at en tilbudsgiver ønsker at benytte ejendommen til et andet formål end det, der er fastsat i udbudsvilkårene, måske endda til et formål der vil kræve en ændring af lokalplanen for det pågældende område.

Eksemplet antages dog at være langt over grænsen for, hvornår et tilbud, der afviger fra udbudsmaterialet, kan accepteres. Ankestyrelsen forventes at foretage vurderingen med inspiration fra de almindelige udbudsregler – dog således, at der formentlig er længere snor for udbydere af fast ejendom, end vi ser i relation til EU-udbud af indkøb.

Fravigelse af reglerne for kommunale fællesskaber

Udbudsbekendtgørelsens forgænger indeholdt en regel som medførte, at kommunale fællesskaber, jf. kommunestyrelseslovens § 60, i vedtægterne kunne bestemme, at selskabet ikke var underlagt udbudspligt i medfør af bekendtgørelsen.

Ovenstående bestemmelse er udgået i bekendtgørelsen, og det er derfor ikke længere muligt at fravige reglerne i vedtægterne for et § 60-fællesskab.

Samspillet med andre regler

Udbud af kommunal eller regional fast ejendom er et område, hvor mange regelsæt mødes. Det har man forsøgt at tage højde for i udbudsbekendtgørelsen. Det gælder særligt i relation til den nye vejledning, som bl.a. gennemgår samspillet med statsstøttereglerne.

På trods af, at det ikke medfører materielle ændringer, vil udbudsbekendtgørelsen og den tilhørende vejledning medføre et mere tilgængeligt regelgrundlag, som formentlig vil være nyttigt for mange praktikere på området.