Nye standardvilkår i byggeriet på vej

Siden 2015 har repræsentanter for byggeriets parter forhandlet om nye standardvilkår i AB-udvalget, og den 2. februar 2018 blev forslag til nye AB 18 og ABR 18 sendt i høring. Høringsudkastene løfter sløret for de nye standardvilkår, der forventes vedtaget i maj 2018.

Overordnet set indeholder forslagene både nyskabelser, præciseringer af uklarheder samt kodificering af eksisterende praksis. Nedenfor kan du læse om nogle af de mest centrale elementer.

Planlægning

AB-udvalget har haft øje for, at planlægning er et vigtigt element i at sikre det rette byggeri til den rette tid og pris. Forslaget indeholder derfor en del nye regler om planlægning, bl.a. mere detaljerede krav til tidsplaner, tvungen projektgennemgang, krav om løbende opdatering af tidsplaner, og registrering af de opdaterede planer i byggemøderne.

Færre fejl og mangler

Det har været et ønske for AB-udvalget at reducere antallet af fejl og mangler i byggeriet, og at eventuelle mangler afdækkes og afhjælpes hurtigt og samlet til gavn for alle parter. Som et led heri foreslås der bl.a. som noget nyt en såkaldt "førgennemgang" inden den egentlige aflevering.

Ved førgennemgangen registreres forhold som bygherren anser som mangler med henblik på, at entreprenøren kan nå at afhjælpe disse inden den egentlige aflevering.

Forslaget rummer desuden nye regler om kvalitetssikring og granskning af projektet, der ligeledes sigter på at nedbringe antallet af fejl og mangler.

Når entreprenøren projekterer

Bygherrer søger i stigende grad at drage nytte af entreprenørens specialiserede viden tidligere i projektet, herunder i forbindelse med udarbejdelse af projektmaterialet. I AB 18 fastsættes nu rammer for de tilfælde, hvor entreprenøren udfører en del af projekteringen, også kaldet entrepriseretlige "mellemformer".

Hovedprincippet i forslaget er, at entreprenøren kun skal projektere, hvis det er aftalt. Det anføres dog, at en beskrivelse af arbejdet ved angivelse af funktionskrav anses for en aftale om at udføre den nødvendige projektering. Selvom der skal foretages projektering fra entreprenøren, er det stadig bygherren, der har ansvaret for koordineringen af det samlede projekt, herunder grænseflader.

I ansvarsmæssig henseende præciseres det, at entreprenørens forslag i forbindelse med projektoptimering ikke indebærer et projekteringsansvar.

Direkte krav mod underentreprenører

Det har været omdiskuteret i hvilket omfang, og under hvilke betingelser, bygherren kunne "springe over" sin kontraktpartner og gøre et krav gældende direkte mod underentreprenører.

Ifølge forslaget til AB 18 kan bygherren gøre krav gældende mod entreprenørens underentreprenør, hvis bygherren ikke eller kun med stor vanskelighed kan gennemføre et mangelskrav mod entreprenøren. Kravet er dog undergivet de begrænsninger, som er aftalt både mellem bygherren og entreprenøren og mellem entreprenøren og underentreprenøren, herunder ansvarsfraskrivelser og -begrænsninger.

Reglerne gør således op med rets- og voldgiftspraksis, der i visse situationer har accepteret, at bygherren kunne gøre et direkte krav gældende uden at være begrænset af ansvarsfraskrivelser mv. i forholdet mellem entreprenør og underentreprenør.

Dagbod for overskridelse af mellemfrister

Tidligere har rets- og voldgiftspraksis som det klare udgangspunkt afvist dagbøder for overskridelse af mellemfrister. Nyere praksis har imidlertid åbnet op for dagbøder på mellemfrister, og forslaget er i tråd med denne udvikling. Udvalget lægger op til, at der kan aftales dagbod for overskridelse af mellemfrister, hvis fristen er fastsat for at sikre færdiggørelse af en aktivitet, der er afgørende for byggeprocessen eller andre væsentlige forhold.

Konventionalbod for forglemmelser i projektet

Det er en kendt problemstilling, at rådgiveren ved en fejl ikke har medtaget alle delelementer af byggeriet ved udarbejdelsen af projektmaterialet, hvilket resulterer i krav om ekstraarbejder fra entreprenøren, når disse efterfølgende identificeres.

Bygherren har i denne situation haft vanskeligt ved at dokumentere, at entreprenørens "monopolstilling" resulterer i et tab i form af en merpris for det pågældende arbejde.

For at lette bygherrens kompensationsmulighed foreslås med ABR 18, at rådgiveren som udgangspunkt skal betale bygherren 5% af samtlige sådanne tilkøb, for hvilke der ikke er fastsat enhedspriser. Rådgiveren kan dog maximalt forpligtes til at betale et beløb svarende til på 10% af rådgiverens honorar

Tvistløsning

Erfaringsmæssigt har byggebranchen været kendetegnet ved mange og lange voldgiftssager, der indebærer et betydeligt ressourceforbrug hos de involverede parter.

AB-udvalget har gjort en væsentlig indsats for at imødegå dette i forslaget til de nye regler. Der foreslås som et led heri en såkaldt løsningstrappe, der indebærer, at parterne forpligtes til at søge tvisten forligt ved forhandling inden næste skridt i konfliktløsningstrappen kan tages i brug.

Som noget nyt kan proces om mægling eller mediation iværksættes på blot den ene parts eller voldgiftsrettens anmodning. Efter de gældende vilkår forudsætter mægling og mediation enighed mellem parterne.

AB 18 indfører tillige sagstypen "Hurtig afgørelse", der er en forenklet, hurtigere og billigere voldgiftsbehandling, der kan begæres af en part under nærmere omstændigheder, bl.a. hvis tvisten har en værdi under 200.000 kr., eller hvis tvisten vedrører bestemte forhold, såsom uenigheder om entreprenørens krav på ekstraarbejder eller bygherrens ret til at udøve tilbagehold i entreprisesummen. Hurtig afgørelse er bindende for parterne, medmindre der indledes voldgiftssag inden for 8 uger.

Endelig foreslår udvalget en "afkølingsperiode", der betyder, at en voldgiftssag ikke kan anlægges før 4 uger efter forhandlingsforløbet af afsluttet.

Hør mere

Hvis du har spørgsmål til de nye regler, er du altid velkommen til at kontakte os. Du er også meget velkommen til at tilmelde dig Hortens kursus om de nye regler den 20. juni 2018, hvor den endelige udformning af bestemmelserne kendes.

Du kan læse om de nye regler på Høringsportalen - klik her.

kontakt

Michael Neumann

Partner

Niels Jørgen Oggesen

Partner

Helle Kofoed Hansen

Senioradvokat