10. februar 2017

Lejers manglende retablering medførte lempelse af udlejers bevisbyrde for tab

Erhvervsleje: Højesteretsdom lemper udlejers bevisbyrde for sit påståede tab som følge af lejers grove misligholdelse i form af manglende iagttagelse af retableringspligt.

ERSTATNING FOR TABT LEJEINDTÆGT

Når et erhvervslejemål ophører, hænder det, at udlejer må istandsætte det for lejers regning. Lejer hæfter således for materiale og arbejdstimer. Parterne kan tillige ved lejemålets indgåelse eller senere have aftalt, at lejer skal betale leje for istandsættelsesperioden. Har parterne ikke indgået en sådan aftale, har udlejer efter praksis kun krav på lejebetaling i istandsættelsesperioden, såfremt lejemålet afleveres stærkt misrøgtet og i åbenlys strid med det aftalte.

Udlejer skal i denne forbindelse løfte den til tider tunge bevisbyrde for, at udlejer har lidt et tab som følge af lejers forsømmelser, herunder at udlejer har iagttaget sin tabsbegrænsningspligt og dermed søgt sit tab begrænset mest muligt. Dette sker i lejesager som oftest ved genudlejninger.

Højesteret har i en ny dom (afsagt 21. december 2016 i sag nr. 246/2015) imidlertid åbnet op for en lempelse af udlejers bevisbyrde.

VÆSENTLIGE OMBYGNINGER OG MANGLENDE IAGTTAGELSE AF RETABLERINGSPLIGT

Lejer, som ved afståelse havde overtaget lokalerne til butikslejemål, havde fremlejet lejemålet til tredjemand, som med henblik på at drive fastfood-virksomhed havde foretaget væsentlige ombygninger i lejemålet. Lejer havde efter lejekontrakten med udlejer pligt til ved lejeforholdets ophør at retablere lejemålet, så det fremstod, som det oprindeligt blev udlejet som butikslejemål.

Efter lejers opsigelse af erhvervslejemålet, blev dette imidlertid ikke afleveret i retableret stand. Det tog herefter udlejer tre måneder fra lejemålets ophør at istandsætte lokalerne. Udlejer krævede på denne baggrund – ud over istandsættelsesomkostningerne – også tab af tre måneders lejeindtægter dækket af den fraflyttede lejer.

ERSTATNING FOR TAB AF LEJEINDTÆGTER I HENHOLD TIL ALMINDELIGE RETSGRUNDSÆTNINGER

Ved Retten i Esbjerg blev udlejer tilkendt erstatning med henvisning til lejers grove misligholdelse af den aftalte retableringspligt og uden yderligere behandling af udlejers bevisbyrde for tab, herunder udlejers iagttagelse af sin tabsbegrænsningspligt.

Afgørelsen blev i Vestre Landsret omgjort med henvisning til netop udlejers manglende dokumentation for sit tab af lejeindtægter. Også Landsretten mente, at lejer klart havde handlet i strid med lejekontrakten, hvilket efter Landsrettens opfattelse imidlertid ikke kunne føre til et andet resultat.

Højesteret fandt, at lejer havde "misligholdt sine forpligtelser i en sådan grad, at istandsættelsesbehovet klart oversteg sædvanlige og forventelige vedligeholdelsesarbejder", hvorfor udlejer kunne kræve erstatning for tab af lejeindtægter efter almindelige retsgrundsætninger, dvs. culpa. Dette er således på linje med den hidtidige praksis, hvor grov misligholdelse kan medføre erstatning for lejebetaling i istandsættelsesperioden.

LEMPELSE AF UDLEJERS BEVISBYRDE FOR TAB

Det særligt interessante ved Højesterets dom er dog Højesterets håndtering af udlejers bevisbyrde for sit påståede tab.

Udlejer havde således ikke på sædvanlig vis godtgjort, at udlejer havde fortaget de nødvendige bestræbelser på genudlejning, hvilket også var det afgørende i Vestre Landsrets dom. Udlejer havde begrundet dette med, at lejemålets forfatning og istandsættelsesarbejdernes udførelse simpelthen havde fjernet lejemålet fra markedet. Højesteret udtaler imidlertid i sine præmisser: "Højesteret finder, at der i den konkrete situation er grundlag for at lempe denne bevisbyrde, fordi lejers misligholdelse må betegnes som grov."

Højesteret laver således en kobling mellem lejers grove misligholdelse og udlejers bevisbyrde for sit påståede tab.

HORTEN BEMÆRKER

Højesterets dom fastslår for det første princippet om, at lejers grove misligholdelse – i form af en ikke iagttaget retableringspligt – på baggrund af almindelige retsgrundsætninger kan medføre erstatningsansvar uden for kontrakt for udlejers tabte lejeindtægter i istandsættelsesperioden. Dette må antages også at ville gælde i grove tilfælde af vanrøgt af lejemålet og manglende iagttagelse af aftalt istandsættelse i øvrigt.

Dommen fastslår for det andet, at lejers grove misligholdelse i visse tilfælde kan medføre en lempelse af udlejers bevisbyrde for sit tab, herunder udlejers tabsbegrænsningspligt. Højesterets bemærkninger må således forstås derhen, at lejers åbenlyse misligholdelse samt det væsentlige istandsættelsesbehov må anses for på tilstrækkelig vis at have sandsynliggjort, at udlejer har lidt et tab som følge af en umuliggørelse af genudlejning.

Højesterets dom er meget konkret begrundet, og det er endnu uklart, hvilken indflydelse den vil have på fremtidige afgørelser. Dommen giver dog grund til, at både lejer og udlejer er opmærksomme på de nu potentielt udvidede konsekvenser af lejers misligholdelse.

Horten bistår gerne med forebyggende rådgivning såvel som assistance i aktuelle tvister. Kontakt venligst Michael Neumann herom.

flere nyheder

Ny aftale: Lån til den almene boligsektor bliver hos realkredit­institutterne

30. november 2017

Regeringen har netop indgået en aftale med de danske realkreditinstitutter om finansieringen af lån i den almene boligsektor, der skal sikre en større besparelse.

Lån i ejendomsselskaber tæller ikke med som gearing i ejendomsfonde

23. november 2017

Erhvervsankenævnet har for nyligt afsagt en kendelse, der afviser Finanstilsynets snævre praksis for anvendelse af undtagelse ved beregning af gearing i alternative investeringsfonde.

Retstilstanden for andelsbolighaveres overgang til lejere ændres

15. november 2017

Ankenævnet for de Københavnske Huslejenævn har for nyligt truffet afgørelse i en sag om, hvilke vilkår udlejer kan kræve i forhold til andelsbolighavere, der overgår til at være lejere i henhold til andelsboligforeningslovens § 4.

Horten vinder rådgivning til Ankenævnet for Patient­erstatningen

14. november 2017

Horten har vundet statens udbud af juridisk rådgivning til Ankenævnet for Patienterstatningen, der behandler klager over afgørelser fra Patienterstatningen.

Markant hæder til advokat Finn Schwarz

10. november 2017

Foreningen Ansættelsesadvokater har tildelt advokat Finn Schwarz årets H.G. Carlsen pris.

Nyt lovforslag kan skabe mere fleksibilitet i friplejeboligsektoren

7. november 2017

Nyt lovforslag kan øge aftalefriheden mellem ejeren af en ejendom og friboligleverandøren. Folketinget har netop førstebehandlet lovforslaget.

DSB sælger ejendom i København til Genesta

2. november 2017

Horten har bistået med salget af DSB's tidligere kontorejendom på Kalvebod Brygge.

Nyt digitalt værktøj: Horten Connect

11. oktober 2017

Horten Connect er en cloudbaseret platform, der sikrer effektivt samarbejde i et sikkert digitalt miljø. Med Horten Connect får I adgang til en række produkter, som kan gøre håndteringen af dokumenter, arkivering, projektsamarbejde og transaktioner lettere.

Selvbeskadigelse er (stadig) ikke en produkt­skade i produkt­ansvars­retlig forstand

21. september 2017

Højesteret har ved dom af 13. september 2017 frifundet en producent af skibsmotorer for erstatningsansvar for rederis tab som følge af slidskader på skibsmotorerne.

Compliance: Online-­undervisning i kon­kurrenceret

20. september 2017

Horten tilbyder nu online-undervisning i konkurrenceret skræddersyet til den enkelte virksomhed.

Danmark tiltræder værnetings­­aftale­­konventionen

14. september 2017

En lovændring pr. 1. juli 2017 betyder, at Danmark tiltræder Haagerkonventionen af 30. juni 2005 om værnetingsaftaler. Vi ser nærmere på lovændringen og dens konsekvenser for danske parter.

Hvor langt rækker tillids­repræsentantens særlige beskyttelse mod opsigelse?

12. september 2017

En faglig voldgift vurderede i ny kendelse, at varsling af lønnedgang til en tillidsrepræsentant var en saglig og driftsmæssig begrundelse for opsigelse.

Hvem har ansvaret, når banken krakker?

11. september 2017

I kølvandet på finanskrisens mange bank-krak oprettede staten Finansiel Stabilitet, som skulle afvikle de krakkede banker og rejse erstatningskrav. Vi gennemgår et udpluk af de første domme i banksagerne.

Nyt arrangements­katalog for efteråret 2017

10. september 2017

I efteråret 2017 har vi allerede nu programsat 35 forskellige arrangementer. Se det nye arrangementskatalog online.

PensionDanmark køber to ejendomme af Det danske Hedeselskab

7. september 2017

Horten har bistået PensionDanmark med køb af to erhvervsejendomme af Det danske Hedeselskab.

Ny kendelse fra Klagenævnet for Udbud: Annullation af udbud

1. september 2017

Når en offentlig myndighed annullerer et udbud, må annullationen ikke være usaglig. En ny kendelse fra Klagenævnet for Udbud viser, at selvom et tilbud ligger inden for den maksimale totaløkonomi angivet i udbudsbetingelserne, kan annullation på grund af budgetmæssige forhold hos en kommune stadig være saglig og lovlig.

Komponent­leverandør vinder langvarig voldgiftssag

23. august 2017

Horten har ført og vundet en omfattende international voldgiftssag for Bollfilter Nordic ApS. Bollfilter Nordic ApS er del af den tyske BOLL & KIRCH Filterbau GmbH koncern, der er blandt verdens førende leverandører af filtreringsløsninger, herunder til den maritime industri.

Ny skattepraksis for refusion af tinglysningsafgift

21. august 2017

Ny skattepraksis giver mulighed for tilbagebetalingskrav i forbindelse med omdannelse af realkreditinstitutpantebreve til ejerpantebreve.

Ny partner

15. august 2017

Horten Advokatpartnerselskab har optaget Christian Gregersen som equity partner.

Her er de fem mest læste nyheder på horten.dk

11. juli 2017

En gennemgang af Landsrettens dom i Ateas bestikkelsessager og vores løbende opdateringer om aktindsigt er på listen over de artikler, Hortens mere end 4000 abonnenter har klikket mest på i første halvår.

Ny strategi for olie og gas i Nordsøen

4. juli 2017

En ny olie- og gasstrategi for den danske del af Nordsøen foreligger nu. Strategien er udarbejdet i et samarbejde mellem branchen, Energistyrelsen og GEUS og skal sikre en optimal udnyttelse af de danske ressourcer.

En ny by på Danmarkskortet

26. juni 2017

Horten bistår Frederikssund Kommune med at realisere et af Danmarkshistoriens største byudviklingsprojekter.

Voldgiftsret afgør første principielle sag om brug af MgO-plader i byggerier

23. juni 2017

En for Voldgiftsnævnet for Byggeri og Anlæg nedsat voldgiftsret har afsagt kendelse i den første principielle sag om brugen af MgO-plader i byggerier i Danmark.

Horten bistår ArkitektGruppen med nyt joint venture med NREP

24. maj 2017

Horten har bistået Arkitektgruppen A/S med etablering af yderligere et joint venture med Nordic Real Estate Partners (NREP) om gennemførelsen af boligudviklingsprojekter i København.

Hvor skal afskedigelsessager afgøres?

23. maj 2017

Ofte følger det af overenskomster, at sager om opsigelse skal behandles i det fagretlige system; faglig voldgift eller afskedigelsesnævn. Men hvad stiller man op, hvis der er uenighed om forståelsen af aftalen om voldgiftsbehandling?

Partner fra Horten med i Ekspropriationsudvalget

16. maj 2017

Advokat og partner i Horten, Rikke Søgaard Berth, er blevet udpeget til at sidde med i det eksterne ekspertudvalg, der skal undersøge planlovens bestemmelser om ekspropriation.

Horten rykker frem i nye rankings fra Chambers og Legal 500

19. april 2017

De førende internationale rankingbureauer Legal 500 og Chambers placerer igen i år Horten blandt landets bedste advokatfirmaer.

Domfældelse i Ateas bestikkelsessager

24. marts 2017

Østre Landsret har afsagt dom i to bestikkelsessager, hvor Atea har foræret iPhones, iPads og andet it-udstyr til to ledende medarbejdere i Københavns Kommune og hos DSB.

Video: Paradigmer for samfundsansvar

20. marts 2017

Et nyt regelsæt skal hjælpe bygherrer – offentlige og private – med at gøre samfundsansvar til en aktiv del af udbudsmateriale og kontrakter.

Fire nye specialistadvokater hos Horten

7. marts 2017

Horten har udpeget fire nye specialistadvokater med stærk brancheindsigt inden for henholdsvis miljø- og planret, energi- og forsyningsret, persondata og skatteret.

Ejendomsskatterne skal fremover inddrives af kommunerne

27. januar 2017

Fra 2. februar 2017 får kommunerne igen lov til selv at inddrive restancer på ejendomsskatter.

Faglige arrangementer forår 2017

16. januar 2017

I foråret 2017 har vi allerede nu programsat 30 forskellige arrangementer. Se arrangementskataloget online.

Nyt milliardlån understøtter udviklingen af Carlsberg Byens hidtil største etape

5. januar 2017

Horten har rådgivet Carlsberg Byen i forbindelse med en 4,2 mia. kroner stor finansieringsramme fra pensionsselskabet PKA.

Horten opruster med to nye partnere

4. januar 2017

Horten har pr. 1. januar 2017 optaget advokaterne Lars Lüneborg og Julie Arnth Jørgensen som partnere.

TOP 10: Her er årets mest læste på horten.dk

2. januar 2017

Læs eller genlæs de 10 mest besøgte artikler på www.horten.dk i 2016 og få genopfrisket din juridiske viden.

Ny håndbog om europæisk lovgivning vedrørende adgang til klage og domstolsprøvelse

8. december 2016

Den Europæiske Unions Agentur for Grundlæggende Rettigheder (FRA) har lige offentliggjort den danske version af deres håndbog om europæisk lovgivning vedrørende adgang til klage, administrativ rekurs og domstolsprøvelse.

Højesteret: Tidsubegrænset brugsret med 30 års opsigelsesvarsel ikke i strid med udstykningsloven

9. november 2016

Højesteretsdom cementerer gældende praksis om brugsrettigheder stiftet over dele af fast ejendom. Tidsubegrænset brugsret med 30 års opsigelsesvarsel var ikke i strid med udstykningslovens § 16.

Højesteret: Kommuner har pligt til at handle sagligt ved fravigelse af gæsteprincippet

30. september 2016

Når offentlige myndigheder indgår aftaler om fravigelse af gæsteprincippet, har de pligt til at følge de almindelige forvaltningsretlige grundsætninger, herunder grundsætningen om saglig kommunal forvaltning. Det fastslår Højesteret i en sag om et regnvandsbassin omfattet af gæsteprincippet.

Det bliver billigere at opføre udlejningsejendomme

22. september 2016

Ændring i byggeloven giver forsikringsbesparelse ved opførelse af udlejningsejendomme.

Ny partner

24. august 2016

Horten har optaget Henning Aasmul-Olsen som equity partner.

Ny partner

15. august 2016

Horten styrker partnerkredsen og vores specialer inden for miljø og offentlig ret med optagelsen af partner Anne Sophie K. Vilsbøll.

Horten rådgiver Carlsberg Byen i forbindelse med opførelse, finansiering og overdragelse af UCC Campus Carlsberg

7. juli 2016

Horten har rådgivet Carlsberg Byen i forbindelse med færdiggørelse, finansiering og overdragelse af UCC Campus Carlsberg fra NCC til Carlsberg Byen og videre fra Carlsberg Byen til Professionshøjskolen UCC, der indtræder som lejer af UCC Campus Carlsberg.

Brexit: Hvilke juridiske konsekvenser får Storbritanniens farvel til EU?

28. juni 2016

Torsdag den 23. juni 2016 valgte den britiske befolkning at stemme Storbritannien ud af EU, hvilket vil medføre en række juridiske ændringer. Hos Horten holder vi et vågent øje med det politiske efterspil.

Nye rankings fra IFLR1000: Horten fortsat førende inden for energi og infrastruktur

22. juni 2016

Hvert år offentliggør det internationale opslagsværk IFLR1000 en samlet guide for verdens bedste advokater inden for energi og infrastruktur. I den netop offentliggjorte guide er Horten, ligesom sidste år, placeret som en af landets bedste rådgivere inden for området.

Kommunes afvisninger af erstatningsansvar kunne ikke suspendere forældelse

14. juni 2016

Østre Landsret har den 24. maj 2016 stadfæstet Retten i Svendborgs dom, hvor en kommune på baggrund af forældelse blev frifundet for erstatningsansvar i forbindelse med oversvømmelser efter skybrud.

Ny økonomiaftale for kommunerne for 2017

13. juni 2016

Regeringen har indgået en omfattende aftale med KL om kommunernes økonomi for 2017.

Nye ratings fra det internationale opslagsværk Legal 500

4. maj 2016

Der er flere gode nyheder for Horten i de nye ratings, heriblandt to nye Tier 1-ratings.

Internationale kvindelige advokater drøfter fremtidens advokatgerning

5. april 2016

Horten er med, når 150 advokater fra hele verden mødes i Berlin 7.-8. april under overskriften "Law in a changing world – how women can contribute to innovation of the legal profession".

Horten bistår PensionDanmark med køb af ejendomme for over en halv mia. kr.

4. april 2016

Hortens afdeling for fast ejendom har bistået PensionDanmark med køb af to kontorejendomme i Aarhus fra C.W. Obel Ejendomme.

Horten Corporate Day 2016: Danske virksomheder på forkant

18. marts 2016

På Horten Corporate Day 2016 den 16. marts fik de fremmødte erhvervsfolk en række markante danske og udenlandske eksperters bud på trends og muligheder for dansk erhvervsliv. Horten gentager succesen til næste år med Horten Corporate Day 2017.

Offentlig-private investeringer i Grønland

9. marts 2016

Horten og Nuna Advokater var den 26. februar 2016 vært for en konference med fokus på offentlig-private investeringer i Grønland.

Østre Landsret: Pressalit krænkede Tivolis varemærke og misligholdt licensaftale

2. marts 2016

Østre Landsret har i januar 2016 afsagt dom i ankesag mellem Tivoli A/S og Pressalit Group A/S.

Forsikringsmægler undgik erstatningskrav på over 1,7 mio. kr. trods mangelfuld rådgivning

18. februar 2016

Østre Landsret har i en ny afgørelse fastslået, at forsikringsrådgivning, som ikke lever op til kravene i bekendtgørelsen om god skik for forsikringsmæglere, kan danne grundlag for et erstatningsansvar.

Højesteret tilsidesatte ikke voldgiftskendelse

10. februar 2016

Ny dom fra Højesteret i en sag om erstatning for misligholdelse af en distributionsaftale understreger voldgiftskendelsers bindende karakter.

Østre Landsret: Etikette krænker designretten

9. februar 2016

Horten repræsenterede producenten af en blespand, Sangenic, og fik i landsretten slået fast, at brugen af et billede af en designbeskyttet blespand krænker designretten.

Konference: Offentlig-private investeringer i Grønland

12. januar 2016

OPP-samarbejder kan muliggøre vigtige investeringer i Grønland. F.eks. i byudvikling og infrastruktur. Det sætter vi fokus på fredag den 26. februar 2016.

TOP 10: Her er årets mest læste juridiske nyheder på horten.dk

7. januar 2016

Læs eller genlæs de 10 mest besøgte artikler på www.horten.dk og få genopfrisket din juridiske viden.

Horten opruster med tre nye partnere

5. januar 2016

Horten Advokatpartnerselskab har pr. 1. januar 2016 optaget advokaterne Ulrik Holsted-Sandgreen, Christian Kragelund og Annelouise Dalgaard Pedersen som partnere.

Kommissionen vedtager pakke om cirkulær økonomi

17. december 2015

Europakommissionen har den 2. december 2015 vedtaget pakken "Kredsløbet lukkes – En EU-handlingsplan for den cirkulære økonomi", der skal lette Europas omstilling til cirkulær økonomi.

Horten bistår Arkitektgruppen med DKK 1,4 mia. joint venture med NREP

11. november 2015

Horten har bistået Arkitektgruppen A/S med etablering af et joint venture med Nordic Real Estate Partners til gennemførelsen af foreløbig to boligudviklingsprojekter i København.

Højesteret idømmer advokat erstatningsansvar i millionklassen

30. september 2015

Højesteretsdom: Advokat var erstatningspligtig for det tab, som en klient havde lidt pga. mangelfuld rådgivning.

Horten opruster med to nye partnere

18. september 2015

Horten Advokatpartnerselskab har optaget Jacob Møller Dirksen og Niclas Holst Sonne som equity partnere.

Vi giver viden videre

18. september 2015

Faglige arrangementer efterår 2015

Tilmeld dig vores nyhedsbrev

x

NYHEDSBREV!

Tilmeld dig Hortens nyhedsbrev og få nyheder, tilbud om gratis arrangementer og gode råd om jura. Vi sender ud, når der er aktuelle nyheder, arrangementer og kurser.