12. juni 2014

Ny lejelov: flere rettigheder til lejerne - mindre administration til udlejerne

Regeringen og Venstre, Dansk Folkeparti, SF og Enhedslisten har indgået en aftale om en forenkling og modernisering af lejeloven fra 1939. Den nye lov giver flere rettigheder til lejerne og administrative lettelser til udlejerne.

Et bredt flertal i Folketinget har indgået aftale om en gennemgribende modernisering af den nuværende lejeloven, hvor den retlige og økonomiske balance mellem udlejere og lejere bevares.

Aftalen betyder blandt andet, at lejerne fremover slipper for urimelige regninger ved fraflytning. Det er et af de områder, hvor der oftest er konflikter mellem udlejer og lejer, men nu har partierne aftalt, at der fremover skal afholdes obligatoriske ind- og fraflytningssyn. 

Samtidig er der enighed om at ændre lejeloven, så lejerne ikke kan tvinges til at betale for nyistandsættelse uanset lejlighedens stand. I stedet indfører man normalistandsættelser, hvor kun de nødvendige istandsættelser bliver lavet. Til gengæld er der en række administrative lettelser for udlejerne, og så har partierne taget særligt hensyn til udlejere, der blot lejer en enkelt lejlighed ud.

Aftalen indeholder følgende hovedelementer:

1. Obligatorisk ind- og fraflytningssyn

For at reducere konflikterne mellem lejere og udlejere, når lejeren fraflytter sit lejemål, gøres det for udlejere af mere end én bolig obligatorisk, at der foretages ind- og fraflytningssyn, samt at der udarbejdes ind- og fraflytningsrapport.

Opfylder udlejer ikke kravene, mister udlejer sine krav på istandsættelse ved fraflytning.

2. Normalistandsættelse ved fraflytning

For at hindre en uhensigtsmæssig anvendelse af lejerens og samfundets ressourcer ved lejerens fraflytning af lejemål, der fremstår i velvedligeholdt stand, afskaffes muligheden for at aftale nyistandsættelse ved fraflytning. I stedet bliver der indført normalistandsættelse, der omfatter nødvendig hvidtning, maling og tapetsering, herunder også maling af ”træ og jern”, samt mellemslibning og lakering af gulve, hvis der er behov for det.

3. Vedligeholdelsesreglerne forenkles og moderniseres

Det kommer til udtrykkeligt at fremgå af loven, at lejernes krav på vedligeholdelse er ubetinget.

For ejendomme med omkostningsbestemt leje ophæves kravet om, at udlejeren skal aflægge et vedligeholdelsesregnskab og oplyse om indestående på vedligeholdelseskontiene som gyldighedsbetingelse ved varsling af lejeforhøjelser. For ejendomme med omkostningsbestemt leje etableres en ordning med rullende 10-årige vedligeholdelsesplaner. Kravet omfatter ikke udlejere af småejendomme med op til 6 boliger, udlejere, der kun udlejer én bolig, ejere af udlejede ejerlejligheder, hvis de ikke har bestemmende indflydelse i ejerforeningen, og andelshavere, der udlejer én eller flere lejligheder i samme andelsboligforening uden at have bestemmende indflydelse i andelsboligforeningen. Ordningen med binding i Grundejernes Investeringsfond af hensættelser til forbedringer i uregulerede ejendomme ophæves. 

4. Reglerne om varsling af omkostningsbestemte lejeforhøjelser og beboerrepræsentationens kompetence forenkles og moderniseres

Udlejerens administrative forpligtelser i forbindelse med varsling af omkostningsbestemt husleje begrænse fx ved ikke at skulle medsende regnskab for udvendig vedligeholdelseskonto og ved at indføre en pligt til at høre beboerrepræsentanterne før gennemførelse af varsling af omkostningsbestemte lejeforhøjelser. Reglerne for beboerrepræsentationens kompetence forenkles og moderniseres ved at de gældende bestemmelser i lejelovens § 65 og § 66 om beboerrepræsentationens kompetence erstattes af en formålsbestemmelse om hensigten med at have beboerrepræsentation samt regler om inddragelse af beboerrepræsentationen i forbindelse med varsling og gennemførelse af større forbedringsarbejder i ejendommen.

5. Stærkere sanktioner ved overtrædelse af dusørregler

Udlejeren kan frakendes retten til at administrere sine udlejningsejendomme, hvis han idømmes bøde- eller fængselsstraf efter lejelovens § 6 om dusør, og samtidig ikke har efterlevet én eller flere endelige huslejenævnskendelser inden for en periode på 2 år.

6. Billigere adgang til forhåndsgodkendelse af huslejen for udlejere af enkelte ejerlejligheder

Gebyret for forhåndsgodkendelse af lejen i huslejenævnet ved en ejer af en enkelt ejerlejligheds eller en andelshavers udlejning af sin bolig reduceres til 500 kr. mod 3500 kr. i dag

Samtidig forøges det nuværende gebyr for øvrige huslejenævnssager til 300 kr., og der indføres i lighed med, hvad der gælder for andre klagenævn, medfinansiering af sagsbehandlingen ved huslejenævnet for udlejere, der taber en sag. Medfinansieringen udgør 2.080 kr. I forlængelse af lovændringerne udarbejdes en målrettet vejledning til enkeltudlejere om tidsbegrænset udlejning, hvor der redegøres nærmere for den foreliggende retspraksis, samt andre forhold af relevans for sådanne i forbindelse med udlejning og indgåelse af lejekontrakt.

7. Nye muligheder for nettoprisindeksregulering af lejen

Udlejere, der opkræver omkostningsbestemt husleje, kan beslutte, at lejen i en periode på 2 år årligt reguleres efter nettoprisindeks i stedet for efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. Muligheden for efter aftale at regulere lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter (trappeleje) afskaffes.

I uregulerede ejendomme, dvs. ejendomme, hvor lejen ikke fastsættes omkostningsbestemt, skal udlejer og lejer i stedet kunne aftale, at lejen reguleres efter nettoprisindeks. Den indeksregulerede leje vil som de trappelejeaftaler, de afløser, fortsat være omfattet af reglerne om det lejedes værdi.

8. Ubetinget adgang for udlejere af ejer- eller andelsbolig til at opsige lejer, hvis udlejer selv skal benytte boligen

Opsigelsesreglerne ændres, således at udlejere af en ejer- eller andelsbolig får en ubetinget ret til at opsige lejeren med 1 års varsel, når ejeren eller andelshaveren selv ønsker at benytte boligen.

9. Enslydende bestemmelser i lejeloven og boligreguleringsloven sammenskrives

Lejeloven og boligreguleringsloven indeholder i dag bestemmelser, der stort set er ens (dubletter). Dubletter sammenskrives, så de kun fremgår af en lov, inden for følgende områder:

a) Reglerne om lejemål, hvor der kan aftales fri leje.

b) Forhåndsgodkendelse af forbedringer.

c) Forhåndsgodkendelse af lejen ved udlejning af private andelsboliger og ejerlejligheder, der af ejeren ønskes udlejet.

d) Regler om depositum.

e) Huslejenævnets kompetence i forbindelse med sager om lejerens vedligeholdelsespligt.

f) Delvist huslejenævnets kompetence vedrørende udlejerens vedligeholdelsespligt.

g) Huslejenævnets kompetence vedrørende istandsættelse ved fraflytning og tilbagebetaling af depositum.

Lejeloven og boligreguleringsloven sammenskrives.

I forlængelse af forenklingsforslagets fjernelse af dubletter i lejeloven og boligreguleringsloven foretages en sammenskrivning af de to love. Sammenskrivningen inddrager resultaterne af den evaluering, der skal foretages 2 år efter lovændringernes ikrafttræden. Der indgår en udmøntning af de punkter fra enighedslisten, hvor parterne i forhandlingsforløbet er blevet enige om udmøntning i lovgivning. 21 punkter udmøntes i lovgivning, og yderligere 3 enighedspunkter udmøntes administrativt.

10. Gennemsigtighed i huslejenævnene

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter undersøger, evt. i samarbejde med Huslejenævnsforeningen, hvordan der kan skabes større åbenhed om og overblik over huslejenævnenes afgørelser.

11. Sommerhuse undtages fra lejelovgivningen

Lejeforhold om sommerhuse og andre fritidshuse mv., der udlejes til fritidsformål, skal ikke være omfattet af lejelovgivningen, herunder reglerne om lejeregulering. Hermed udelukkes den uklarhed, som ville kunne opstå vedrørende lejefastsættelsen.

12. Evaluering af den gennemførte forenkling og modernisering af lejelovgivningen

To år efter lovændringens ikrafttrædelse foretages en evaluering af lovændringen. Evalueringen skal belyse, om den gennemførte forenkling og modernisering har haft den tilsigtede effekt. De ændringsbehov, der måtte fremgå af evalueringen og som der er enighed om mellem forligsparterne, indarbejdes i sammenskrivningen af de to love.

Parterne er enige om, at der skal fremsættes et ændringslovforslag om forenkling og modernisering af lejelovgivningen for Folketinget i oktober 2014.

Sammenskrivning af de to lejelove skal først ske, når der er gennemført en evaluering af lovændringerne to år efter ikrafttrædelsen af ændringerne.

kontakt

Nyt digitalt værktøj: Horten Connect

11. oktober 2017

Horten Connect er en cloudbaseret platform, der sikrer effektivt samarbejde i et sikkert digitalt miljø. Med Horten Connect får I adgang til en række produkter, som kan gøre håndteringen af dokumenter, arkivering, projektsamarbejde og transaktioner lettere.

Compliance: Online-­undervisning i kon­kurrenceret

20. september 2017

Horten tilbyder nu online-undervisning i konkurrenceret skræddersyet til den enkelte virksomhed.

Nyt arrangements­katalog for efteråret 2017

10. september 2017

I efteråret 2017 har vi allerede nu programsat 35 forskellige arrangementer. Se det nye arrangementskatalog online.

PensionDanmark køber to ejendomme af Det danske Hedeselskab

7. september 2017

Horten har bistået PensionDanmark med køb af to erhvervsejendomme af Det danske Hedeselskab.

Ny skattepraksis for refusion af tinglysningsafgift

21. august 2017

Ny skattepraksis giver mulighed for tilbagebetalingskrav i forbindelse med omdannelse af realkreditinstitutpantebreve til ejerpantebreve.

Ny partner

15. august 2017

Horten Advokatpartnerselskab har optaget Christian Gregersen som equity partner.

Her er de fem mest læste nyheder på horten.dk

11. juli 2017

En gennemgang af Landsrettens dom i Ateas bestikkelsessager og vores løbende opdateringer om aktindsigt er på listen over de artikler, Hortens mere end 4000 abonnenter har klikket mest på i første halvår.

En ny by på Danmarkskortet

26. juni 2017

Horten bistår Frederikssund Kommune med at realisere et af Danmarkshistoriens største byudviklingsprojekter.

Horten bistår ArkitektGruppen med nyt joint venture med NREP

24. maj 2017

Horten har bistået Arkitektgruppen A/S med etablering af yderligere et joint venture med Nordic Real Estate Partners (NREP) om gennemførelsen af boligudviklingsprojekter i København.

Partner fra Horten med i Ekspropriationsudvalget

16. maj 2017

Advokat og partner i Horten, Rikke Søgaard Berth, er blevet udpeget til at sidde med i det eksterne ekspertudvalg, der skal undersøge planlovens bestemmelser om ekspropriation.

Horten rykker frem i nye rankings fra Chambers og Legal 500

19. april 2017

De førende internationale rankingbureauer Legal 500 og Chambers placerer igen i år Horten blandt landets bedste advokatfirmaer.

Video: Paradigmer for samfundsansvar

20. marts 2017

Et nyt regelsæt skal hjælpe bygherrer – offentlige og private – med at gøre samfundsansvar til en aktiv del af udbudsmateriale og kontrakter.

Lejers manglende retablering medførte lempelse af udlejers bevisbyrde for tab

10. februar 2017

Erhvervsleje: Højesteretsdom lemper udlejers bevisbyrde for sit påståede tab som følge af lejers grove misligholdelse i form af manglende iagttagelse af retableringspligt.

Ejendomsskatterne skal fremover inddrives af kommunerne

27. januar 2017

Fra 2. februar 2017 får kommunerne igen lov til selv at inddrive restancer på ejendomsskatter.

Faglige arrangementer forår 2017

16. januar 2017

I foråret 2017 har vi allerede nu programsat 30 forskellige arrangementer. Se arrangementskataloget online.

Nyt milliardlån understøtter udviklingen af Carlsberg Byens hidtil største etape

5. januar 2017

Horten har rådgivet Carlsberg Byen i forbindelse med en 4,2 mia. kroner stor finansieringsramme fra pensionsselskabet PKA.

TOP 10: Her er årets mest læste på horten.dk

2. januar 2017

Læs eller genlæs de 10 mest besøgte artikler på www.horten.dk i 2016 og få genopfrisket din juridiske viden.

Højesteret: Tidsubegrænset brugsret med 30 års opsigelsesvarsel ikke i strid med udstykningsloven

9. november 2016

Højesteretsdom cementerer gældende praksis om brugsrettigheder stiftet over dele af fast ejendom. Tidsubegrænset brugsret med 30 års opsigelsesvarsel var ikke i strid med udstykningslovens § 16.

Det bliver billigere at opføre udlejningsejendomme

22. september 2016

Ændring i byggeloven giver forsikringsbesparelse ved opførelse af udlejningsejendomme.

Ny partner

24. august 2016

Horten har optaget Henning Aasmul-Olsen som equity partner.

Ny partner

15. august 2016

Horten styrker partnerkredsen og vores specialer inden for miljø og offentlig ret med optagelsen af partner Anne Sophie K. Vilsbøll.

Horten rådgiver Carlsberg Byen i forbindelse med opførelse, finansiering og overdragelse af UCC Campus Carlsberg

7. juli 2016

Horten har rådgivet Carlsberg Byen i forbindelse med færdiggørelse, finansiering og overdragelse af UCC Campus Carlsberg fra NCC til Carlsberg Byen og videre fra Carlsberg Byen til Professionshøjskolen UCC, der indtræder som lejer af UCC Campus Carlsberg.

Brexit: Hvilke juridiske konsekvenser får Storbritanniens farvel til EU?

28. juni 2016

Torsdag den 23. juni 2016 valgte den britiske befolkning at stemme Storbritannien ud af EU, hvilket vil medføre en række juridiske ændringer. Hos Horten holder vi et vågent øje med det politiske efterspil.

Nye rankings fra IFLR1000: Horten fortsat førende inden for energi og infrastruktur

22. juni 2016

Hvert år offentliggør det internationale opslagsværk IFLR1000 en samlet guide for verdens bedste advokater inden for energi og infrastruktur. I den netop offentliggjorte guide er Horten, ligesom sidste år, placeret som en af landets bedste rådgivere inden for området.

Ny økonomiaftale for kommunerne for 2017

13. juni 2016

Regeringen har indgået en omfattende aftale med KL om kommunernes økonomi for 2017.

Nye ratings fra det internationale opslagsværk Legal 500

4. maj 2016

Der er flere gode nyheder for Horten i de nye ratings, heriblandt to nye Tier 1-ratings.

Internationale kvindelige advokater drøfter fremtidens advokatgerning

5. april 2016

Horten er med, når 150 advokater fra hele verden mødes i Berlin 7.-8. april under overskriften "Law in a changing world – how women can contribute to innovation of the legal profession".

Horten bistår PensionDanmark med køb af ejendomme for over en halv mia. kr.

4. april 2016

Hortens afdeling for fast ejendom har bistået PensionDanmark med køb af to kontorejendomme i Aarhus fra C.W. Obel Ejendomme.

Horten Corporate Day 2016: Danske virksomheder på forkant

18. marts 2016

På Horten Corporate Day 2016 den 16. marts fik de fremmødte erhvervsfolk en række markante danske og udenlandske eksperters bud på trends og muligheder for dansk erhvervsliv. Horten gentager succesen til næste år med Horten Corporate Day 2017.

Offentlig-private investeringer i Grønland

9. marts 2016

Horten og Nuna Advokater var den 26. februar 2016 vært for en konference med fokus på offentlig-private investeringer i Grønland.

Konference: Offentlig-private investeringer i Grønland

12. januar 2016

OPP-samarbejder kan muliggøre vigtige investeringer i Grønland. F.eks. i byudvikling og infrastruktur. Det sætter vi fokus på fredag den 26. februar 2016.

TOP 10: Her er årets mest læste juridiske nyheder på horten.dk

7. januar 2016

Læs eller genlæs de 10 mest besøgte artikler på www.horten.dk og få genopfrisket din juridiske viden.

Kommissionen vedtager pakke om cirkulær økonomi

17. december 2015

Europakommissionen har den 2. december 2015 vedtaget pakken "Kredsløbet lukkes – En EU-handlingsplan for den cirkulære økonomi", der skal lette Europas omstilling til cirkulær økonomi.

Horten bistår Arkitektgruppen med DKK 1,4 mia. joint venture med NREP

11. november 2015

Horten har bistået Arkitektgruppen A/S med etablering af et joint venture med Nordic Real Estate Partners til gennemførelsen af foreløbig to boligudviklingsprojekter i København.

Tilmeld dig vores nyhedsbrev

x

NYHEDSBREV!

Tilmeld dig Hortens nyhedsbrev og få nyheder, tilbud om gratis arrangementer og gode råd om jura. Vi sender ud, når der er aktuelle nyheder, arrangementer og kurser.