25. april 2012

Kollegier omfattet af bestemmelsen om fri opsigelse af etablissementslejemål

Øster Landsret har for nyligt afsagt dom, hvorefter udlejer var berettiget til at opsige en erhvervslejer af et cafeteria/bar beliggende i et kollegium. Opsigelsen skete efter bestemmelsen om etablissementslejemål i erhvervslejeloven § 61, stk. 1, nr. 1. Herved stadfæstede landsretten byrettens afgørelse.

Sagen omhandlede et erhvervslejemål, som blev indgået i 1994. Lejemålet var beliggende på et kollegium med ca. 1.500 beboere, og udgjorde både et barområde og et cafeteriaområde. I 1997 fik lejer tilladelse til at fremleje cafeteriaområdet med henblik på at indrette en kioskafdeling. Indretningen af kioskafdelingen skulle ske med henblik på yderligere at forbedre mulighederne for at betjene kollegianerne. Fremlejekontrakten gav endvidere ret til at installere en pizzaovn.

Udlejer ønskede at opsige lejemålet med hjemmel i erhvervslejeloven § 61, stk. 1, nr. 1 om etablissementslejemål, idet udlejer hævdede, at cafeteriet og beværtningen hovedsagelig blev besøgt af kollegiets beboere. Lejer mente ikke, at lejemålet var et etablissementslejemål.

De lejemål, der kan opsiges efter erhvervslejeloven 61, stk. 1, nr. 1 er lokaler "på banegårde, i teatre, foreningsbygninger, forlystelsesanlæg, skove, parker og lignende, hvor forretningen må antages hovedsagelig at blive søgt af det publikum, der benytter de nævnte virksomheder, skove og parker og hvor forretningen står i direkte tilknytning til disse."

Rettens begrundelse

Både byretten og landsretten lagde vægt på lejemålets placering inden for kollegiets område, hvor der hovedsagligt var adgang for beboerne og disses gæster.

Derudover lagde landsretten vægt på de hensyn der ligger bag bestemmelsen, idet retten fandt at disse hensyn gjorde sig tilsvarende gældende i forholdet mellem parterne.

Byretten lagde endvidere vægt på bestemmelserne i lejeaftalen vedrørende brugen af det lejede m.v., hvoraf blandt andet fremgik, at åbnings- og lukketider skulle aftales med kollegiets bestyrelse, at lejer kun måtte bruge beboere på kollegiet som arbejdskraft og at lejer var berettiget til vederlagsfrit at reklamere i kollegianerposten.

Dommens betydning

Bestemmelsen er tidligere blevet benyttet i forbindelse med foreningslokaler, lokaler i en hospitalsgård og lokaler i en lufthavn. Det er et meget begrænset antal domme, der giver et fortolkningsbidrag til afgrænsning af bestemmelsens anvendelsesområde, hvorfor denne nye dom vedrørende kollegier har stor betydning.

Dommen er endvidere den første dom til at statuere, at erhvervslejemål på kollegier er et etablissementslejemål. Der skal selvfølgelig fortages en vurdering af konkrete elementer i alle sager, men denne nye dom vil helt klart have stor præjudikatsværdi i fremtidige sager om fri opsigelse efter erhvervslejeloven § 61, stk. 1, nr. 1.

kontakt

Horten bistår Arkitekt­gruppen med bolig­udviklings­projektet Strandhaverne

8. februar 2018

Horten bistår Arkitektgruppen, der i samarbejde med NREP nu har igangsat årets første ejendomsudviklingsprojekt på Amager.

Nye standardvilkår i byggeriet på vej

8. februar 2018

Siden 2015 har repræsentanter for byggeriets parter forhandlet om nye standardvilkår i AB-udvalget, og den 2. februar 2018 blev forslag til nye AB 18 og ABR 18 sendt i høring. Høringsudkastene løfter sløret for de nye standardvilkår, der forventes vedtaget i maj 2018.

Unikt samarbejde mellem Horten og Symbion

5. februar 2018

Horten Advokatpartnerselskab indgår unikt samarbejde med Symbion og Accelerace, hvor vi stiller et team af jurister til rådighed for startup-virksomheder i kontorfællesskabet Horten CoLab.

Fire nye partnere

16. januar 2018

Horten har optaget advokaterne Christian Tullberg, Kristoffer Westberg, Christina Steen og Niels Jørgen Oggesen som partnere.

TOP 10: Her er årets mest læste på horten.dk

8. januar 2018

Læs eller genlæs de 10 mest besøgte artikler på www.horten.dk i 2017 og få genopfrisket din juridiske viden.

Ny managing partner

2. januar 2018

Advokat og partner Finn Schwarz er pr. 1. januar 2018 tiltrådt som managing partner i Horten Advokatpartnerselskab.

Nyt digitalt værktøj: Horten Connect

11. oktober 2017

Horten Connect er en cloudbaseret platform, der sikrer effektivt samarbejde i et sikkert digitalt miljø. Med Horten Connect får I adgang til en række produkter, som kan gøre håndteringen af dokumenter, arkivering, projektsamarbejde og transaktioner lettere.

Nyt arrangements­katalog for efteråret 2017

10. september 2017

I efteråret 2017 har vi allerede nu programsat 35 forskellige arrangementer. Se det nye arrangementskatalog online.

Ny partner

15. august 2017

Horten Advokatpartnerselskab har optaget Christian Gregersen som equity partner.

Ny strategi for olie og gas i Nordsøen

4. juli 2017

En ny olie- og gasstrategi for den danske del af Nordsøen foreligger nu. Strategien er udarbejdet i et samarbejde mellem branchen, Energistyrelsen og GEUS og skal sikre en optimal udnyttelse af de danske ressourcer.

Horten rykker frem i nye rankings fra Chambers og Legal 500

19. april 2017

De førende internationale rankingbureauer Legal 500 og Chambers placerer igen i år Horten blandt landets bedste advokatfirmaer.

Lejers manglende retablering medførte lempelse af udlejers bevisbyrde for tab

10. februar 2017

Erhvervsleje: Højesteretsdom lemper udlejers bevisbyrde for sit påståede tab som følge af lejers grove misligholdelse i form af manglende iagttagelse af retableringspligt.

TOP 10: Her er årets mest læste på horten.dk

2. januar 2017

Læs eller genlæs de 10 mest besøgte artikler på www.horten.dk i 2016 og få genopfrisket din juridiske viden.

Det bliver billigere at opføre udlejningsejendomme

22. september 2016

Ændring i byggeloven giver forsikringsbesparelse ved opførelse af udlejningsejendomme.

Brexit: Hvilke juridiske konsekvenser får Storbritanniens farvel til EU?

28. juni 2016

Torsdag den 23. juni 2016 valgte den britiske befolkning at stemme Storbritannien ud af EU, hvilket vil medføre en række juridiske ændringer. Hos Horten holder vi et vågent øje med det politiske efterspil.

Horten Corporate Day 2016: Danske virksomheder på forkant

18. marts 2016

På Horten Corporate Day 2016 den 16. marts fik de fremmødte erhvervsfolk en række markante danske og udenlandske eksperters bud på trends og muligheder for dansk erhvervsliv. Horten gentager succesen til næste år med Horten Corporate Day 2017.

Offentlig-private investeringer i Grønland

9. marts 2016

Horten og Nuna Advokater var den 26. februar 2016 vært for en konference med fokus på offentlig-private investeringer i Grønland.

Konference: Offentlig-private investeringer i Grønland

12. januar 2016

OPP-samarbejder kan muliggøre vigtige investeringer i Grønland. F.eks. i byudvikling og infrastruktur. Det sætter vi fokus på fredag den 26. februar 2016.

TOP 10: Her er årets mest læste juridiske nyheder på horten.dk

7. januar 2016

Læs eller genlæs de 10 mest besøgte artikler på www.horten.dk og få genopfrisket din juridiske viden.

Kommissionen vedtager pakke om cirkulær økonomi

17. december 2015

Europakommissionen har den 2. december 2015 vedtaget pakken "Kredsløbet lukkes – En EU-handlingsplan for den cirkulære økonomi", der skal lette Europas omstilling til cirkulær økonomi.

Vi giver viden videre

18. september 2015

Faglige arrangementer efterår 2015

Tilmeld dig vores nyhedsbrev

x

NYHEDSBREV!

Tilmeld dig Hortens nyhedsbrev og få nyheder, tilbud om gratis arrangementer og gode råd om jura. Vi sender ud, når der er aktuelle nyheder, arrangementer og kurser.